A l’Arc, nous le remarquons fréquemment, dès que nous nous trouvons face à un contrat de syndic qui en met « plein les yeux », il y a anguilles sous roche.
A ce titre nous avons eu connaissance du contrat du cabinet SUDCOPRO, qui dépasse l’entendement.
Et pourtant, en première page, nous avons tout pour être rassuré, avec une gérante qui se charge « de la relation avec les copropriétaires », la comptabilité assistée d’un expert-comptable et un service juridique assisté d’un avocat.
Nous ne résistons pas à mettre en évidence les précisions indiquées dans la page de présentation du contrat.
Ainsi tout paraît sous contrôle, l’aspect technique, comptable et juridique.
Ceci étant dit, en regardant de plus près, le contrat du cabinet SUDCOPRO, est loin d’être conforme au contrat type règlementaire défini par le décret du 26 mars 2015.
Cela est particulièrement scandaleux, car il ne s’agit pas d’erreur ou d’omission du syndic, mais bien de clauses et prestations sorties du chapeau et insérées délibérément dans le contrat pour facturer des actes illégaux.
Allons donc, par étape.
I. Une tarification distincte en fonction du personnel
Afin d’éviter des abus et une double facturation, les pouvoirs publics ont prévu que le contrat type ne puisse pas présenter un tarif d’honoraire différencié en fonction du type de personnel qui intervient.
Ainsi le syndic, ne peut pas prévoir dans son contrat un tarif spécifique lorsque c’est lui qui intervient, et un autre quand ce sont ses collaborateurs.
Et pourtant le contrat de SUDCOPRO, qui s’appuie sur son avocat a prévu une grille tarifaire en fonction que ce soit lui ou le collaborateur qui intervient. Voici donc la preuve en image :
Sûrement pour se donner bonne conscience, il invoquera que cet écart aux dispositions règlementaires permet à la copropriété d’être moins facturées lorsqu’il n’est pas nécessaire de faire appel au syndic.
Néanmoins, l’usage constaté est que les cabinets facturent quasiment, à chaque fois, au tarif du syndic, ne gardant la « ligne collaborateur » que pour tromper la concurrence, ce qui explique d’ailleurs, pourquoi le contrat type réglementaire a interdit de prévoir deux tarifications distinctes.
II. Insertion de prestations illégales
Avant d’entrer dans le détail, voici une liste de prestations prévues au contrat :
Rien ne choque ? Mais bien sûr, il s’agit de prestations illégales ne pouvant pas faire l’objet de facturation du fait qu’elles doivent être incluses dans le forfait de base.
Ainsi, ce syndic, en dépit de la règlementation, a volontairement ajouté des prestations en indiquant des coûts alors qu’elles sont déjà estimées dans le cadre des honoraires de base.
Pire que cela, ce syndic prévoit un tarif pour « l’archivage des documents », alors que l’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise clairement que la « conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ».
III. Une illégalité, qui appelle une illégalité
Allez ! Deuxième chance, pour ceux qui n’ont pas trouvé les prestations illégales indiquées au chapitre II.
Voici les prestations privatives, prévues au contrat du Cabinet SUDCOPRO :
Et oui ! C’est le même constat ! Ce syndic se fait largement plaisir, en prévoyant de facturer des prestations illégales.
Pour mémoire, nous avons la deuxième lettre de relance, la procédure précontentieuse – lettre d’avocat, chèques impayés, main levée d’hypothèque hors frais annexes, réactualisation, établissement questionnaire notaire, documents donations/successions.
Pour finir notre abus, il aurait été intéressant de connaitre le nom de l’avocat qui a validé ce contrat scandaleux !