Nous commençons à publier plusieurs articles expliquant pourquoi il faut être extrêmement précautionneux avec la nouvelle possibilité de délégation de pouvoirs étendue, donnée par l’assemblée générale aux conseillers syndicaux, prévu aux articles 21-1 et suivants et 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Les deux principaux griefs sont d’une part de faire endosser aux membres du conseil syndical une nouvelle obligation en engageant des actes de gestion au nom de la copropriété, et d’autre part de provoquer une augmentation du budget de fonctionnement par l’octroi d’une enveloppe « prévisionnelle » donnée au conseil syndical.
Et pour cause, cette délégation de pouvoirs est un moyen pour transférer une responsabilité incombant au syndic ou à l’assemblée générale aux conseillers syndicaux avec l’octroi d’un montant qui viendrait s’ajouter à celui du budget prévisionnel.
C’est d’ailleurs pour cela que le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 02 juillet 2020 a prévu des verrous. Le décret du 7 octobre 2020 et l’arrêté du 20 août 2020 ont encadré ces dispositions par de nouvelles obligations comptables.
Afin de mettre en exergue les dérives, présentons un projet de questions et de résolutions que souhaite intégrer le groupe Nexity dans une convocation d’assemblée générale :
Expliquons pourquoi cette résolution est abusive, voire illégale.
I. Un mandat fou
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’« ordonnance copropriété » du 30 octobre 2019 donne la possibilité à l’assemblée générale de donner aux membres du conseil syndical une délégation de pouvoir qui peut porter sur « tout ou partie des décisions qui se votent à la majorité de l’article 24».
Il est donc nécessaire que l’assemblée générale se positionne sur l’étendue du mandat, afin que le mandant qui est l’assemblée générale et les mandataires que sont les conseillers syndicaux, sachent où commence et où se finit la délégation accordée.
Or, la question reprend « bêtement » la disposition légale en précisant « tout ou partie » ne fixant pas en définitive les décisions concernées par cette délégation.
À la limite, la résolution aurait pu prévoir « toutes » les décisions qui relèvent de l’article 24, mais en aucun cas en précisant « tout ou partie » qui est par définition contradictoire.
II. Un budget important sans compensation
L’intérêt de cette délégation est de permettre une maitrise des charges et non de les augmenter.
Ainsi le procédé n’est pas de donner une enveloppe de trente mille euros aux conseillers syndicaux sans réduire une ligne budgétaire d’un autre poste.
Concrètement si les conseillers syndicaux ont une délégation de pouvoir pour négocier les contrats d’entretien, la ligne spécifique prévue dans le budget prévisionnel concernant les contrats d’entretien doit être réduite.
Idem s’il s’agit d’une délégation pour l’entretien et petites réparations.
Il doit s’agir de vases communicants et non de charges supplémentaires que devront supporter en définitive les copropriétaires.
III. Une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical
De manière générale, l’assurance multirisque immeuble de la copropriété inclut la responsabilité civile des membres du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas forcé de souscrire une autre assurance spécifique pour couvrir les membres du conseil syndical.
Ceci étant dit, pour éviter toute confusion il est indispensable que le syndic interroge l’assureur de l’immeuble pour vérifier si la responsabilité civile des membres du conseil syndical couvre des actes de gestion qui découleront de la délégation de pouvoirs.
Pour rappel, dans le cadre de l’adhésion à l’ARC les membres du conseil syndical sont assurés ne nécessitant pas de souscrire une assurance complémentaire.