Nous avons l’habitude de présenter des contrats types de syndics illégaux, c’est-à-dire qui ne respectent en rien le modèle type tel que défini par le décret du 26 mars 2015, modifié par celui du 2 juillet 2020.
Mais avec le contrat du cabinet Sogestim, nous décrochons le pompon. C’est simple, nous ne savons pas par où commencer.
Encore un article qui prendra plusieurs pages pour mettre en évidence les illégalités de ce contrat, et surtout les préjudices pour la copropriété.
Pour autant, nous allons nous focaliser sur les nouvelles illégalités conçues par le cabinet Sogestim à travers son contrat type.
Précisons avant de commencer qu’il s’agit d’un nouveau contrat type de syndic, tel que complété par le décret du 2 juillet 2020.
I. Des tarifs horaires différenciés en fonction du personnel.
À plusieurs reprises la répression des fraudes a confirmé que le contrat type interdit de prévoir plusieurs tarifs horaires en fonction du personnel du cabinet qui intervient.
Autrement dit, le contrat ne peut prévoir qu’un tarif, que ce soit lorsque c’est le gestionnaire qui intervient ou bien le directeur.
Cette mesure s’explique par une raison simple qui est d’éviter les abus, avec des syndics qui de manière arbitraire feraient intervenir plutôt le directeur que le gestionnaire sans justification apparente si ce n’est de facturer plus d’honoraires.
Pire encore, le cabinet de syndic serait tenté de faire intervenir en même temps le directeur et le gestionnaire, histoire de faire d’une pierre deux « coûts », en facturant les deux interventions.
Et pourtant, voici ce que prévoit le contrat du cabinet Sogestim :
Et ce n’est pas tout, ce syndic prévoit également une majoration horaire en fonction du créneau, alors que cela est interdit. C’est donc un premier carton jaune qui va se transformer en rouge, avec une sortie de terrain immédiate.
II. Des honoraires travaux inscrits au contrat
Rappelons pour la millième fois que le syndic ne peut ajouter ou supprimer dans son contrat aucune mention.
Il est donc tenu de respecter à la lettre la présentation définie par le décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 2 juillet 2020.
Et pourtant, ce syndic ajoute tout un paragraphe sur ses honoraires de suivi de travaux, et le plus scandaleux, en se basant sur une pseudo-disposition de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Voici la clause mentionnée :
Bien entendu, il s’agit d’une illégalité, car à aucun moment l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’a indiqué ni même prévu d’inclure dans le contrat des honoraires en cas de suivi de travaux.
Plus que cela, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de suivi de travaux doivent être négociés au cours de l’assemblée générale, impliquant qu’il ne s’agit pas de tarifs définis contractuellement, mais bien d’un montant qui doit être discuté en assemblée générale.
III. Des honoraires incertains en cas de demande par un copropriétaire d’une assemblée générale, pour ses droits et obligations.
L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 a donné la possibilité pour un ou plusieurs copropriétaires d’imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale pour traiter de ses droits et obligations.
Pour cela, le contrat type modifié par le décret du 2 juillet 2020 a introduit un nouveau point 9.4 qui prévoit un coût de prestation facturé au copropriétaire demandeur.
Voici les modalités prévues dans le contrat de Sogestim.
Eh oui, on se retrouve encore une fois avec une facturation en fonction du professionnel, qui prévoit un tarif au temps passé selon le barème horaire, auquel on ajoute des frais engagés au prix coûtant, sans pour autant connaitre les coûts pratiqués.
Mais au-delà de cette situation, ce qui complique l’estimation de cette prestation est que le syndic facture au temps passé sans pour autant préciser sur quelle base de tarif horaire il se fie.
Et pour cause, comme indiqué au chapitre I, il n’y a pas moins de six tarifs différents, trois lorsque c’est le gestionnaire qui intervient, et trois lorsque c’est le directeur.
Voilà d’ailleurs pourquoi le contrat type interdit des tarifs différenciés.
IV . Les abus en vrac
Allons vite, car on est achevé.
Ce syndic facture 96 euros les courriers de relance, voici la preuve en image :
L’état daté, bien sûr au montant maximal réglementaire de 380 euros.
La délivrance de la photocopie d’un diagnostic technique 72 euros, sachant qu’il tient sur maximum cinquante pages soit un euro quarante-quatre centimes la page.
2.04%TTC du montant de la subvention, c’est ce que ce syndic facture s’il doit demander une subvention. Or, quel est le rapport entre le montant de la subvention et le travail supplémentaire effectué par ce syndic ?
On s’arrête là, on commence à avoir des vertiges, pour ne pas dire la nausée.