Bien souvent, lorsqu’on contrôle un contrat de syndic, on constate tout d’abord un abus qui suit un autre abus, puis une illégalité qui appelle une autre illégalité.
Ce constat s’explique par l’expression bien connue : qui vole un œuf, vole un bœuf.
Autrement dit, si en commettant une infraction rien de se passe, pourquoi alors s’en priver ?
Après tout, ce n’est que du bonheur pour le cabinet de syndic, même si cela est contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires.
A ce titre, voyons le contrat du cabinet MSL avec une proposition d’honoraires à 18 139 euros, en commençant par les abus pour ensuite atteindre des illégalités spectaculaires.
I. Une durée d’assemblée générale et de réunion avec le conseil syndical inadaptée
Voici la clause prévue dans le contrat :
Que constatons-nous ? Ce syndic MSL a prévu que l’assemblée générale se déroule pendant les heures ouvrables, impliquant que si celle-ci se déroule après 18h, ce qui est vraisemblable, il facturera en heures supplémentaires, l’intégralité de la tenue de l’assemblée générale.
Le même constat est à faire en matière de réunion du conseil syndical.
On retrouve uniquement deux réunions annuelles avec le conseil syndical pour une durée d’une heure avec un « s » (pardon pour le « s »).
Voici la clause :
II. Un plafonnement du nombre de visites
Voici comment le cabinet MSL rédige la clause relative aux visites de l’immeuble :
Eh oui ! Ce syndic prévoit un nombre de visites minimum, tout en prévoyant un nombre maximal de 10.
Cette dernière précision est illégale puisque non prévue dans le contrat type.
Néanmoins, par ce procédé, il est en mesure de facturer des visites supplémentaires à partir de la onzième visite, facturée la modique somme de 118 euros TTC.
Plus encore, il est précisé une durée de visite au minimum de 0,5 heure, ce qui est également illégal puisqu’il s’agit d’une demi-heure (trente minutes) alors que la visite doit être au minimum d’une heure.
III. Des frais de reprographie à la page
Bien que le contrat type de syndic qui date du 26 mars 2015 ait précisé que les photocopies sont incluses dans le forfait de base, le contrat du cabinet MSL réclame un tarif de 0,16 euros TTC la page.
Place à l’image :
IV. Des tarifs différenciés par type de salarié
Le point 7.2.1 du contrat type impose aux syndics de préciser dans leur contrat si la tenue de l’assemblée générale est assurée par le syndic ou par un ou plusieurs de ses préposés.
En revanche, le tarif des honoraires est identique, peu importe l’intervenant, et ce pour éviter justement toute ambiguïté sur la tarification de la tenue de l’assemblée générale.
Néanmoins, le syndic MSL semble vouloir faire sa propre loi en prévoyant trois tarifs différents selon qu’il s’agisse du syndic et/ou de son préposé, la comptabilité ou le secrétariat.
Voici la preuve en image :
On s’arrête là ? Pas encore. Restez attachés, on décolle !
V. L’actualisation de l’état daté
Au-delà de facturer l’état daté pour un coût de 320 euros, ce charmant syndic facture en plus l’actualisation de l’état daté pour 83 euros :
Bien évidemment, cette tâche n’est nullement prévue dans le contrat type défini par le décret du 26 mars 2015.
Il s’agit encore d’une autre illégalité qui confirme l’aberration de ce contrat : Présente-moi ton contrat, je te dirai quel syndic tu as !