ABUS N° 4098 : Comptes bancaires séparés : des commissions au syndic en tant qu’apporteur d’affaires ?

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Abus
08/04/2016

ABUS N° 4098 : Comptes bancaires séparés :

des commissions au syndic en tant qu’apporteur d’affaires ?

 
Nous avons diffusé sur notre site internet un abus mettant en avant un compte bancaire dit « séparé » dans lequel le relevé d’identité bancaire (RIB) indiquait comme titulaire aussi bien le nom du syndicat de copropriétaires que celui du syndic.
 
Furieux de cet abus, l’avocat de ce syndic nous a envoyé un courrier nous demandant de supprimer cet article (ce que nous n’avons surtout pas fait), dans lequel était jointe « une lettre d’ouverture de compte » qui apportait plusieurs enseignements très intéressants et soulevait par la même occasion de nouvelles questions.
 
C’était l’objet de notre article intitulé : « Des cabinets de syndic qui essayent de nous intimider et qui se prennent les pieds dans le tapis : réponse du berger à la bergère » www.arc-copro.com/ff66.
 
  1. Un libellé de compte non conforme à celui du titulaire

Sur la « lettre d’ouverture de compte » on constate que seules les coordonnées du syndicat de copropriétaires y  figurent : « SDC …. rue des ... Paris ».
 
Or, sur le relevé d’identité bancaire (RIB) est mentionné en plus du nom de la copropriété celui du syndic.
 
Si nous ne pouvons pas affirmer qu’il s’agit ou non d’un compte bancaire séparé, on peut constater que le libellé figurant sur les documents bancaires, que ce soit sur le relevé bancaire, sur le chéquier, voire même dans la convention de compte n’est pas suffisant pour affirmer qu’il s’agit d’un réel compte bancaire séparé.
 
Il est donc à présent essentiel de croiser l’ensemble de ces documents pour avoir une idée sur la situation réelle du compte bancaire séparé.
 
Mais encore, pour aller plus loin dans les investigations, il est nécessaire de demander à la banque du syndic une attestation déclarant que le compte pourra être transférable en cas de changement de syndic.
 
En effet, on s’est aperçus, après coup, que l’établissement bancaire refusait de transférer le compte au syndic repreneur au motif que le compte bancaire s’avérait être un sous-compte.
 
  1. Des commissions données au syndic en tant qu’intermédiaire

 
 
À peine croyable. Comme nous l’indiquions dans notre précédent article, la lettre d’ouverture de compte fait mention du paragraphe suivant :
 
 « Par ailleurs, conformément aux dispositions du Règlement Général de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), je vous informe que dans le cas où notre entrée en relation aurait été initiée par l’intermédiaire de votre propre Conseiller en investissements financiers ou en gestion de patrimoine, celui-ci sera susceptible de percevoir à ce titre, de notre part, une commission dont les conditions principales sont résumées dans la Brochure d’information instruments financiers qui vous a été remise. Vous pouvez, sur simple demande, recevoir des précisions relatives à cette rémunération»
 
Pour comprendre de quoi il s’agit, nous avons donc entrepris une investigation en consultant la « brochure d’information d’instruments financiers » dans laquelle on peut découvrir les informations suivantes (attention, pour les lecteurs sensibles, risque de surdose de termes juridico-bancaires !) :
 
« Rémunérations entre …[la banque]… et d’autres prestataires de services d’investissement…
 
 Lorsque la banque place auprès de ses clients, ou la banque ou l’une de ses filiales de gestion d’actifs souscrits pour leur compte (dans le cas d’une gestion sous mandat) des instruments financiers gérés ou conçus par des tiers prestataires, et notamment des OPCVM [cela signifie : Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières], des produits structurés et dérivés, ou certains services d’investissements.
 
Il peut lui être versé une rémunération en vertu d’accords de distribution ou d’apport d’affaires conclus avec ces tiers. Cette rémunération consiste principalement en rétrocessions de frais de gestion perçue par les sociétés de gestion de portefeuille, et pour les produits structurés, le cas échéant, par un pourcentage sur le nominal de l’instrument financier. »
 
Tout ça pour dire que le syndic peut donc percevoir des commissions en tant qu’apporteur d’affaires. Ainsi, ce dernier pourrait toujours être intéressé de manière indirecte par les fonds détenus par ses copropriétés mandantes.
 
  1. Une rétro-commission illégale

L’article 66 du décret d’application de la loi HOGUET du 20 janvier 1970, repris par le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type précise pourtant : « (…) Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
 
Le syndic ne peut donc pas percevoir ce type de commissions. Néanmoins, comment le vérifier ? Pourquoi la lettre d’ouverture d’un compte de syndicat de copropriétaires prévoit que le mandataire peut percevoir des commissions si cela est par ailleurs interdit par la loi ?
C’est pour cela que nous confirmons qu’il est essentiel que le conseil syndical rappelle à son syndic que si ce dernier ne joue pas la totale transparence sur le compte bancaire séparé en fournissant l’ensemble des pièces et contrats, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut décider de changer de banque.
 
Pour s’assurer que le compte est bien séparé, le conseil syndical pourra demander à ce que la copropriété dispose de son propre numéro ICS, distinct de celui du syndic : voir à ce sujet notre article de la revue numéro 112 d’avril 2016, page 31 : www.arc-copro.com/wrei.
 
Néanmoins, nous saisissons sans plus tarder les Ministères de la Justice et du Logement, ainsi que l’ACPR (l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) pour les alerter sur cette technique qui pourrait être mise en œuvre entre les établissements bancaires et les syndics en matière de rétrocession sur la gestion des fonds de leurs copropriétés mandantes.
 
Comme on dit, « on n’est pas sortis de l’auberge » en matière de comptes bancaires séparés.