ABUS N° 4134 : Les petites affaires du Syndic LFB : comment facturer des photocopies pendant que cela est encore possible ?
L’ARC dénonce depuis de nombreuses années les facturations concernant les photocopies (montant unitaire élevé, nombre non justifié, etc.).
Le nouveau contrat de syndic résultant du décret du 26 mars 2015 met, en principe, fin à ce système en intégrant ces coûts dans les honoraires de gestion courante pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015.
Le syndic LFB, gestionnaire de quelques copropriétés dans l’Est parisien (l’intitulé précis du cabinet est « Groupe LFB 2S IMMO », excusez du peu) a compris qu’il fallait en profiter au maximum pour « gonfler » le plus possible le nombre de pages composant l’ordre du jour, avant son renouvellement, tant que les photocopies sont encore facturées à l’unité.
Voyons comment.
I. Vingt-neuf pages de présentation d’un contrat de protection juridique
Ce syndic a eu la brillante idée, d’introduire dans l’ordre du jour envoyé aux copropriétaires, une question numéro 18 intitulée « contrat d’assurance protection juridique ». Cette question est accompagnée d’un projet de résolution qui annonce que ce contrat est assorti d’une option « recouvrement des charges impayées » pour un coût de 169 € TTC par an par lot principal !!!!! Oui vous avez bien lu, 169 € par lot. Bien sûr il s’agit d’une coquille. Elle montre le sérieux avec lequel le document a été relu avant envoi.
Pour comprendre de quoi il s’agit précisément il faut se reporter à la dernière page du document joint à la convocation, et plus précisément à la page 29 (oui, 29 pages pour expliquer cette résolution !!!). Il s’agit en réalité du montant de la prime annuelle pour l’ensemble de la copropriété avec l’option frais de recouvrement de charges impayées (on notera d’ailleurs que le texte de la résolution ne mentionnait pas que la garantie se limitait aux seuls frais de recouvrement ce qui est beaucoup plus restrictif).
On peut s’interroger sur le contenu des 29 pages du document : s’agit-il du contrat ? Non pas du tout, mais d’une copie d’une présentation à caractère publicitaire, avec des photos, etc. Coût pour le syndicat : environ 160 € (le coût de la copie, proposé initialement à 0,19 € TTC par le syndic LFB avait été négocié par le conseil syndical avant l’assemblée générale de 2015 à 0,14 € TTC la page. Ouf ! C’est déjà ça…).
À noter : cette question de la protection juridique avait déjà été soumise à une assemblée générale, en 2014, avec deux propositions plus intéressantes (AXA et AVIVA) que celles proposées par LFB (société GALLIAN, partenaire de la FNAIM) mais que l’assemblée n’avait pas retenues.
On se demande donc bien l’intérêt de proposer un nouveau contrat moins intéressant… si ce n’est pour facturer plus de photocopies tant qu’il est « encore temps ».
II. Un contrat d’archivage non joint et présenté sans tarif
Après avoir « alourdi » la convocation de 29 pages de présentation d’un contrat de protection juridique peu intéressant, le syndic LFB soumet un long projet de résolution sur la gestion des archives, mais cette fois sans contrat joint. Et le projet de résolution prend bien soin de ne pas indiquer que le montant du contrat d’archivage doit venir en diminution des honoraires du syndic (alors même que le contrat de syndic le précise).
L’assemblée générale n’a pas accepté ces résolutions, mais malgré ce rejet et les demandes de remboursement faites par le conseil syndical concernant les frais de photocopies inutiles, le syndic LFB a confirmé au conseil syndical qu’il facturera quoi qu'il en soit l’ensemble des photocopies produites pour l’assemblée générale, au motif qu’il ne facture pas la totalité de ce qu’il devrait facturer au regard du temps passé sur cette copropriété !
En d’autres termes, le syndic pourrait tout aussi bien nous dire : je n’ai pas correctement estimé mes honoraires « de base » donc il est « normal » que je me « rattrape » sur des facturations particulières, même si elles semblent abusives !
Heureusement que les syndics sont désormais soumis à un Code de déontologie… on est rassurés de voir à quel point ils sont empressés d’être de « bons professionnels ».
III. Un contrat de syndic incomplet de… 16 pages
On pourrait rajouter à cette manipulation que le contrat de syndic comprend 16 pages tout en étant, comme par hasard, amputé de son annexe 2 et des paragraphes concernant les pénalités éventuelles qui pourront être appliquées en cas de défaut de communication de la fiche synthétique (paragraphe 6 du contrat).
Seize pages (facturées au prix unitaire de la photocopie) ce n’est pas négligeable pour un contrat type « allégé » quand on sait que le contrat type réglementaire complet tient sur 10 pages...
On a hâte de savoir sur combien de pages tiendra le contrat type de ce syndic quand il ne pourra plus facturer les photocopies en frais supplémentaires.
Face à ces subterfuges, les conseils syndicaux des copropriétés gérées par ce syndic doivent :
- être vigilants lors de la préparation de l’assemblée générale sur les questions à porter à l’ordre du jour (voir notre article dans notre revue n°111 du 1er trimestre 2016 www.arc-copro.com/wrei) ;
- refuser l’insertion de pièces jointes non utiles à la compréhension de la résolution ;
- à la préparation de l’assemblée générale suivante, exiger l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération (article 11, alinéa II-2 du décret du 17 mars 1967) et vérifier le poste concernant les photocopies, si cela se justifie (avant le contrat type) ;
- refuser de valider toute facturation abusive.