ABUS N° 4163 : Un contrat de syndic particulièrement irrégulier,
MDB IMMOBILIER
Avec l’instauration du contrat type (annexe 1 du décret du 17 mars 1967) entré en vigueur le 2 juillet 2015, les Pouvoirs publics espéraient mettre fin aux clauses irrégulières et abusives dans les contrats des syndics professionnels.
Force est de constater, quinze mois après son entrée en vigueur, que certains syndics passent outre ce « contrat type » OBLIGATOIRE et continuent de rédiger « leur contrat maison ». Cela ne les empêche cependant pas d’affirmer aux copropriétaires que leur contrat est « conforme ». Encore faudrait-il savoir à quoi…
C’est ce que l’on démontre une nouvelle fois après avoir pris connaissance du contrat de mandat du syndic MDB Immobilier, d’Issy-les-Moulineaux (92130).
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Les irrégularités relevées
- La forme
Bien qu’établi après le 2 juillet 2015 (entré en vigueur du contrat type) et avec une date d’effet au 21 juin 2016, le contrat du syndic MDB Immobilier présente d’emblée une irrégularité sur la forme, puisqu’il ne respecte aucunement celle fixée par le décret du 26 mars 2015 et qui figure sous l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic MDB Immobilier n’a pas trouvé mieux que de faire un savant mélange entre les nouvelles dispositions en vigueur et celles issues de la trame type de l’ancien contrat FNAIM (renvoyant aux dispositions de l’arrêté NOVELLI, voir plus loin). Cela est totalement interdit, dès lors que les clauses et leur présentation diffèrent du texte impératif du décret.
Il ne s’agit pas, selon nous, d’une démarche malencontreuse, mais au contraire d’une volonté de dissimuler les irrégularités de ce contrat pour le faire accepter plus facilement par l’assemblée générale.
- Le fond
À y regarder de plus près, les irrégularités sont si nombreuses qu’il est impossible d’en faire une liste exhaustive. Nous soulignons donc les plus marquantes, par la présence ou l’absence de certaines dispositions, ce qui est illicite dans les deux cas :
- le syndic MDB Immobilier annonce la couleur au début de son contrat en portant la mention-choc « conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation, du 26 mars 2015 » !
Or si le CNC existe bien, il n’a émis d’avis, ni à cette date ni au sujet du « contrat type de syndic ». Par contre la date du 26 mars 2015 est bien celle du décret relatif au contrat type !
Pour mémoire, un avis du CNC avait été rendu en 2007 au sujet des contrats de syndic, préfiguration de ce qui a ensuite été entériné par l’arrêté dit « NOVELLI » du 19 mars 2010. Cela fait donc bien longtemps qu’on ne fait plus référence à un avis du CNC en matière de contrat de syndic.
- Absence des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat ;
- absence des modalités de visite(s) de l’immeuble ;
- mention, à tort, de la notion d’« archives dormantes » qui est inexistante juridiquement ;
- omission par ailleurs du montant à déduire de ses honoraires en cas de décision du syndicat de recourir à une société d’archivage ;
- absence de mention de la mise en place d’un extranet, avec là encore, omission du montant déductible de ses honoraires si l’assemblée générale renonce à ce service ;
- absence de précision sur les honoraires de recouvrement facturables seulement en cas de diligences exceptionnelles alors que plus d’une dizaine de frais irréguliers sont imputés au copropriétaire débiteur par le syndic MDB Immobilier !
- ajout d’honoraires illégaux demandés lors d’une mutation onéreuse d’un lot, autre que pour l’établissement de l’état daté (actualisation de l’état daté et frais pour un « pré-état daté ») ;
- facturation supplémentaire des frais de photocopies ;
- tenues des assemblées générales comprises au forfait durant les heures ouvrables et donc avec facturation en sus au-delà ;
- etc., etc.
On pourrait étendre cette liste encore et encore. Les abus et irrégularités ne manquent pas dans ce contrat.
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Conclusions et conseils de l’ARC
Comme on le voit, de nombreux syndic sont encore loin de respecter le texte réglementaire même lorsqu’ils affirment présenter un contrat « conforme ».
Bien en amont de l’envoi de la convocation d’assemblée générale, le conseil syndical doit donc obtenir le contrat de son syndic pour en vérifier sa conformité avec le décret relatif au contrat type, et si besoin exiger du syndic qu’il apporte les modifications nécessaires.
Si le syndic ne corrige pas, le conseil syndical doit alors adresser celui-ci à la DDPP (Direction Départementale de Protection des Populations : www.arc-copro.com/berd) afin, d’une part, qu’ils fassent leurs commentaires et d’autre part, qu’ils saisissent si besoin le professionnel concerné. Cela leur permet également d’enrichir leur base de données sur les contrats de syndic.
Lors de l’assemblée générale et dans l’hypothèse où le conseil syndical n’a pas réussi à tout faire corriger par le syndic, le président de séance a la capacité de faire corriger les stipulations irrégulières et/ou abusives, avant de soumettre la résolution sur l’élection du syndic (selon le contrat joint et modifié) au vote.
Une autre solution de repli est de joindre le contrat d’un syndic concurrent, réellement « conforme » celui-là, à l’ordre du jour !
A charge, pour chaque copropriétaire et bien sûr pour les conseillers syndicaux de détecter le plus tôt possible les clauses illicites et imposer leur suppression, afin de ne pas s’exposer à des facturations indues qui seront très difficiles à récupérer.
N’oubliez pas également de rejoindre la mobilisation nationale en saisissant rapidement votre député pour agir contre le risque de neutralisation de la future Commission de contrôle des professions immobilières
