Il existe une variété de contrats de syndic qui nous horripile particulièrement.
Il s’agit de ceux qui semblent à première vue conformes au décret du 26 mars 2015 mais qui, lorsqu’on les examine de plus près, ont subi de petites modifications assez discrètes qui vont avoir des conséquences sur les finances de la copropriété.
Voyons donc le contrat proposé par le cabinet ETUDE FINZI qui n’hésite pas à mettre en évidence le logo de la FNAIM, sûrement en gage de sérieux et de qualité.
La suppression du mot « minimum »
Le décret du 26 mars 2015 qui définit le contrat type a prévu une clause qui doit déterminer, dans le cadre du forfait, le nombre minimum de visites ainsi que la durée minimum que doit assurer le syndic au sein de la copropriété
Ainsi, il ne s’agit pas d’un nombre fixe ou d’une durée déterminée mais bien d’un minimum à assurer.
Dans le cas où le syndic reste sur site plus longtemps que la durée minimum prévue au contrat, il ne pourra donc pas facturer plus.
Pour étayer nos propos, voici donc la reproduction stricte du point 7.1.1 du contrat type qui nous intéresse :
« [...] A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, de visite (s) et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de heure (s), avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles) [...].»
Vérifions à présent comment a été rédigée la clause du « contrat type » du cabinet ETUDE FINZI :
« 7.1.1. Contenu du forfait
[...] A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, d’1 visite et vérification périodique de la copropriété, d'une durée de 1 heure, avec rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical [...]. »
Rien ne vous choque ?
Et pourtant… le terme minimum réservé à la durée de la visite a disparu du contrat.
Ainsi, la nouvelle mouture de la clause présentée par le cabinet ETUDE FINZI permet de facturer toute minute supplémentaire qui serait réalisée au-delà de l’heure convenue.
Mais la suppression de s’arrête pas là.
Une suppression pure et dure de la réduction des honoraires en cas de dispense d’extranet
Comment faire en sorte de ne pas aborder le montant de réduction des honoraires en cas de dispense donnée au syndic de fournir un extranet.
Rien de plus simple. Il suffit tout simplement de faire en sorte que cette clause n’ait jamais existée.
C’est d’ailleurs ce qu’a fait le cabinet ETUDE FINZI qui a présenté un point 7.1.5 qui ne mentionne qu’une partie de la disposition règlementaire, l’autre partie du dispositif concernant la dispense de fourniture d’extranet a tout simplement été supprimée.
Et voilà un tour de passe-passe …
Ainsi, un copropriétaire « non sachant » est dans l’incapacité d’identifier ces suppressions de clauses, pensant que le contrat présenté est en tout point conforme à celui du décret puisque de prime abord il en a les apparences.
Mais le pire, c’est que cette pratique n’est pas isolée. En effet, nombre de syndics font de même.
Encore une fois, chers conseillers syndicaux, il est indispensable de rester extrêmement attentifs et de réaliser une lecture ligne à ligne pour vérifier que le syndic vous présente un contrat 100 % conforme au décret du 26 mars 2015.