ABUS N° 4220 : Alerte aux « fausses obligations » imposées par les syndics en assemblée générale

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Abus
28/04/2017

ABUS N° 4220 : Alerte aux « fausses obligations »

imposées par les syndics

en assemblée générale

 
Est-ce sous l’effet des contrats types de syndic, qui encadrent maintenant les prestations réalisées hors forfait, que la course aux profits reprend, avec bien souvent  la « complicité » de prestataires et bureaux d’études zélés, qui proposent des audits et/ou travaux totalement inutiles pour la vérification et l’entretien des parties communes ou des équipements collectifs dans les copropriétés.
 
En voici encore la preuve par l’exemple pour cette copropriété parisienne de 20 lots de type haussmannien, dépourvue de parking de chaufferie et d’ascenseur et qui est administrée par le syndic Cabinet Denis et Cie (75009).
  1. Deux propositions abusives de diagnostics incendie et structure

On relève ainsi dans la convocation de l’assemblée générale qui s’est tenue fin mars 2017, deux résolutions non seulement mal rédigées, mais de surcroît totalement inutiles :
  • Bilan de l’étude sécurité incendie,
« avec examen du compte rendu joint à la convocation, et décision à prendre pour » …… !
  • Sécurité des balcons et garde-corps,
« avec décision de mandater un architecte pour vérifier les balcons et garde-corps. »
  1. Que dit la réglementation en matière de sécurité incendie, et de sécurité structure

La réalisation du premier diagnostic s’avère doublement abusive, dans la mesure où un immeuble à usage d’habitation construit avant janvier 1986, de 6 niveaux sans parking couvert :
  • N’est nullement tenu d’être équipé d’installations de sécurité incendie (art. 1er de l’arrêté du 31 janvier 1986) ;
  • Que, quand bien même il disposerait de tout ou partie de ces équipements (extincteurs en cage d’escaliers, dans le cas présent), il n’aurait pas à réaliser d’audit en la matière, mais serait assujetti à une maintenance annuelle par un professionnel et devrait consigner la visite dans le « registre de sécurité » (art. 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986) qui n’est autre qu’un simple cahier relié.
Que s’est-il passé ? Le syndic, probablement influencé par la démarche commerciale de l’entreprise BOUVIER (déjà « épinglé » sur notre site voir : www.arc-copro.com/5d1p, a décidé sans consulter les conseils syndicaux des copropriétés concernées, d’engager un plan général de vérification des prescriptions en matière de sécurité-incendie sans se préoccuper de savoir si l’obligation de le faire était requise.
 
En ce qui concerne le second diagnostic, en dehors d’un classement de péril par les Services Administratifs, les arguments du syndic Denis et Cie sont encore plus fallacieux puisqu’il fait directement référence au drame survenu à Angers en 2016 (effondrement d’un balcon avec décès de plusieurs personnes Voir Article du Monde    www.arc-copro.com/852p) et pourtant:
  • Aucun copropriétaire ni le conseil syndical n’a exprimé d’inquiétude vis-à-vis de la sécurité des balcons et garde-corps pour la simple raison qu’ils ont déjà été vérifiés lors du ravalement de la façade réalisé en septembre 2016 !
  • L’immeuble en question est en parfait état, le ravalement est très récent, et il s’agit de balcons filants, traditionnels en pierre sur consoles, situés au 2ème étage.
Et qu’à minima, il lui appartenait s’il avait des doutes ou avait reçu des signalements d’occupants, de proposer une offre portant, soit sur la désignation d’un maître d’œuvre chargé d’une étude sur telle ou telle structure, soit de proposer la réalisation d’un DTG (diagnostic technique global).
  1. Conclusions et conseils de l’ARC

Il arrive régulièrement que des diagnostics ou des devis pour l’achat d’équipements de sécurité-incendie soient proposés aux copropriétés sous couvert d’obligation réglementaire.
 
La réglementation en matière de sécurité-incendie est complexe et nécessite un certain niveau d’expertise. Aussi, il est indispensable de solliciter l’avis technique d’ARC Services avant d’engager de telles dépenses.
 
Sollicité dernièrement par un conseil syndical de copropriété ayant reçu deux devis pour la pose de blocs autonomes d’éclairage de sécurité, l’un d’un montant de 1 800 € et l’autre de 8 500 € (vous avez bien lu, près de 5 fois plus et pour la même prestation !), l’expertise menée par ARC Services a montré que cette installation ne reposait sur aucune base obligatoire ce qui a permis à la copropriété de ne pas engager de dépenses inutiles.
 
Il convient avant toute chose, qu’au moindre doute, le conseil syndical sollicite assez d’informations avant de valider des demandes de réalisation d’audits ou de diagnostics.