ABUS N° 4223 : IMMO DE FRANCE essaierait-il de faire de la résistance ?

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Abus
05/05/2017

ABUS N° 4223 : IMMO DE FRANCE essaierait-il de faire de la résistance ?

 
Nous avons expliqué maintes fois que le syndicat de copropriétaires devait impérativement être titulaire d’un compte bancaire séparé, et disposer par conséquent de son propre numéro IBAN comme de son propre numéro d’Identifiant Créancier SEPA (ICS).
 
Une évidence qu’un enfant de trois ans comprendrait, à partir du moment où on lui explique que le syndicat de copropriétaires est une personne morale différente de celle du syndic.
Néanmoins, comme on va le constater, avec le cabinet IMMO DE FRANCE il n’y a pas plus sourd que celui qui ne veut pas entendre.
  1. Un syndic qui se croit tout permis

Voici le mail que le comptable d’IMMO DE FRANCE a envoyé à un copropriétaire et qui est tout simplement hallucinant :
 
« Bonjour,
 Nous ne transmettons plus le RIB du SDC car cela génère des retards d’encaissement, le prélèvement à la demande en revanche est comptabilisé le lendemain de votre connexion.
 
 L’identifiant du créancier est en effet celui d’Immo de France car nous sommes le mandataire du SDC.
 
 Je reste à votre disposition.
 
 Cordialement.
 
 XXX XXX
Immo de France Paris Ile de France
COMPTABLE MANDANTS
. »
 
Ainsi, ce syndic s’octroie le droit de refuser à un copropriétaire de transmettre le RIB de l’immeuble pour que ce dernier puisse payer ses charges de copropriété.
 
Pire encore, il confirme que le numéro ICS utilisé est celui du syndic en place.
 
Ainsi, les sommes payées par les copropriétaires sont susceptibles de passer par le compte du syndic.
 
Cette outrecuidance du comptable est épatante, car il considère qu’à partir du moment où il est le mandataire de la copropriété, il est habilité à présenter le numéro ICS du cabinet pour des règlements de charge qui doivent être portés au crédit de la copropriété.
 
Rappelons que le Comité français d'organisation et de normalisation bancaires  (CFONB) a précisé à plusieurs reprises que chaque syndicat de copropriétaires devait disposer de son propre numéro ICS et que la Banque de France avait pris les mesures nécessaires pour répondre à l’ensemble des demandes.
 
Cette réponse du comptable d’IMMO DE FRANCE est donc grave et surtout infondée.
  1. La réponse boomerang du copropriétaire

Suite à nos différents articles sur ce point, voici la réponse faite par ce copropriétaire :
 
« Grâce à l’ARC, j’ai pu répondre avec copie au président du conseil syndical : 
 
« Bonjour, 
Vous êtes certes mandataire du SDC mais la Banque de France précise que « les syndicats de copropriété qui recouvrent leurs créances par voie de prélèvement SEPA Core Direct Debit (SDD) doivent disposer de leur propre ICS, distinct de celui du syndic. »
 
Je vous adresserai donc, de nouveau, le paiement des charges par chèque bancaire. 
 
Cordialement, 
 
XXX XXX ». »
 
Au-delà du comportement intolérable du comptable d’IMMO DE FRANCE, cela nous confirme que la transparence dans la gestion des comptes bancaires n’est pas encore au rendez-vous.
 
Il est clair que le conseil syndical devra utiliser ses pouvoirs de contrôle (prévus à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965) pour réclamer copie des relevés bancaires afin d’obtenir le RIB de la copropriété.
 
Par ailleurs, il devra imposer l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour pour voter la demande de l’attribution d’un numéro ICS propre au syndicat de copropriétaires.
 
En cas de refus du syndic, nous nous ferons un plaisir de prendre le relais.
 

 
A la suite de la parution de notre abus, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a souhaité que l’on publie un droit de réponse qui, comme bien souvent, ne répond pas au fond des faits reprochés mais fait la promotion du cabinet
 
Pour mémoire, nous dénoncions le fait que ce syndic refusait à un copropriétaire de transmettre le RIB de l’immeuble pour que ce dernier puisse payer ses charges de copropriété.
 
A présent, voici le droit de réponse qui nous a été envoyé, nous obligeant à faire des investigations complémentaires pour vérifier si ces affirmations sont cohérentes.
 
 
« DROIT DE REPONSE
 
 IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE conteste formellement toute pratique contraire à la loi et s’inscrit en faux contre les affirmations de l’Abus 4223.
IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE indique que, conformément aux dispositions légales, toutes les copropriétés gérées par IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE disposent d’un compte bancaire séparé. En conséquence, l’intégralité des sommes payées par les copropriétaires ne passe pas par le compte du syndic. Il est donc faux de laisser prétendre que le n°ICS du syndic lui permet de faire transiter les fonds du copropriétaire sur son propre compte. L’attribution de l’ICS permet à son bénéficiaire de procéder à des opérations de prélèvements, en aucun cas d’identifier le compte destinataire de prélèvement, lequel est nécessairement identifié par son IBAN (et non l’ICS). IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE est contraint comme chaque syndic par les délais d’instruction et d’attribution par la Banque de France d’un ICS propre à chaque compte de copropriété. IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE rappelle par ailleurs que son projet d’entreprise met au cœur les préoccupations d’éthique, de qualité et de respect des principes les plus exigeants de déontologie.
  »
 
 
Ce syndic affirme qu’il est « faux de laisser prétendre que le n°ICS du syndic lui permet de faire transiter les fonds du copropriétaire sur son propre compte ».
 
Or, le numéro ICS du syndic permet bien, en premier lieu, de réaliser des prélèvements bancaires au profit de son compte. Nous sommes donc très étonnés que le syndic essaye de démentir une réalité incontestable.
 
Mais encore, nous avons voulu profiter de ce droit de réponse pour traiter définitivement cette question à savoir si le syndic pouvait utiliser son numéro ICS pour procéder à des prélèvements au profit de ses syndicats mandants.
 
Voici donc la réponse obtenue le 3 juillet 2017 par le Comité Français d'Organisation et de Normalisation Bancaires (CFONB) :
 
« (...) En effet, la pratique que vous mettez en exergue n'est pas conforme aux règles du prélèvement SEPA. Nous avons eu l'occasion de rappeler les bons usages aux organes représentatifs des syndics et gestionnaires de biens. Les choses se mettent en place progressivement. Certaines pratiques antérieurement "admises" sont encore bien ancrées. De plus, outre les coûts liés à l'obtention d'un ICS, certains logiciels dont disposent les syndics ne semblent pas encore en mesure de gérer plusieurs identifiants (ICS).
 
Bien cordialement »
 
A présent, le cadre juridique est clairement rappelé par le CFONB, imposant aux syndics et en particulier à IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de produire pour chacun de ses syndicats mandants leur propre numéro ICS, qui ne peut pas être amalgamé avec le sien.