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Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1^er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier. 

Voici un arrêt qui ne manquera pas de faire couler de l’encre : confirmant un précédent arrêt de la Cour de Cassation, la Cour d’appel de Paris vient récemment de se prononcer sur la portée des clauses illégales donc réputées non écrites figurant dans le règlement de copropriété, qui ne peuvent être écartées dans leur application que par suite d’une décision judiciaire.  

Les faits : 

Le recouvrement amiable et judiciaire se révèle fréquemment complexe face à des débiteurs chroniques, lorsque cette somme porte à la fois sur des provisions pour charges courantes, exceptionnelles (travaux) bénéficiant de subventions publiques.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020 nous rappelle les principes fondamentaux applicables dans ce domaine.

Le défaut de règlement des provisions et charges par le copropriétaire affecte tous les syndicats.

Ces situations préjudiciables ont des causes diverses liées à des incidents de vie, mais aussi à des carences chroniques de copropriétaires aux motivations plus que douteuses.

En l’absence de solution amiable, le syndicat lésé n’a d’autre alternative que d’exercer la voie judiciaire et d’escompter une condamnation recouvrant la dette principale, ainsi que l’accessoire.

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

La colocation de logements d’habitation progresse dans les zones urbaines, en raison du marché immobilier actuel (pénurie d’appartements, montant des loyers…).

Cette évolution est source de crispations entre les résidents, du fait des nuisances avérées ou supposées. 

En la matière, la Cour d’appel de Versailles a rendu un arrêt particulièrement intéressant en date du 12 mars 2018.

Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3^ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».

Les copropriétaires sont nombreux à s’interroger sur la régularité des sommes imputées sur leur compte individuel au profit du syndicat par le syndic (appels de provisions, charges…), voire au bénéfice de ce dernier (frais nécessaires au recouvrement…).

Lorsque leurs démarches amiables de régularisation se révèlent vaines, certains copropriétaires n’hésitent pas à engager une procédure judiciaire en rectification à l’encontre de leur créancier, le syndicat, représenté par son syndic.

Les dispositions d’ordre public de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 imposent la désignation d’un syndic. Celui-ci est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et il est, entre autres, chargé d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.