Décidément, nous avons l’impression de signaler mille fois les mêmes abus, qui reviennent en boucle, nous laissant penser qu’existe chez les syndics un sentiment généralisé d’impunité.
Le plus consternant est qu’il s’agit d’illégalités constatées sur les contrats types, ce qui ne devrait justement plus exister puisque les clauses y figurant sont figées par le décret du 26 mars 2015.
Et pourtant, les syndics dits « professionnels » n’ont aucun état d’âme en ajoutant, de façon effrontée, des clauses ou des prestations illégales sans en être gênés.
Pour illustrer nos propos, reprenons le contrat du cabinet i-2mo Immobilier qui mentionne dans son contrat des honoraires travaux présentant trois illégalités.
Avant de distribuer les cartons jaunes, voici la reproduction du point 7.2.5 du contrat dit « type » de ce cabinet :
« 7.2.5 Prestations relatives aux travaux et études techniques
Les travaux dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques.
Ces honoraires concernent :
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DÉTAIL DE LA PRESTATION |
MODALITÉS DE TARIFICATION |
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Des honoraires illégaux
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR précise que le contrat de syndic ne peut en aucun cas, même à titre indicatif, mentionner des honoraires de suivi de travaux.
Ce syndic a donc délibérément dérogé à cet impératif légal, alors qu’il est d’ordre public. Le plus grave c’est que ce syndic a maintenu dans son contrat la possibilité de réclamer des honoraires complémentaires qui seront votés lors de la même assemblée générale amenée à voter les travaux.
Ainsi, ce syndic pourrait percevoir des honoraires de suivi de travaux, conformément à la clause rajoutée illégalement dans son contrat et, en plus, réclamer lors de l’assemblée générale des honoraires supplémentaires.
Scandaleux, comme attitude. Il s’agit d’un premier carton jaune, si ce n’est déjà un penalty pour faute.
Des honoraires exprimés en TTC
Le même article 18-1 A précise que les honoraires de suivi de travaux proposés en assemblée générale doivent être exprimés en pourcentage du montant hors taxe des travaux.
Or, ce syndic les réclame sur la base du TTC, lui permettant de percevoir des honoraires sur la TVA, ce qui est illégal et nullement justifiable.
Néanmoins, par ce procédé, ce syndic augmente de manière pernicieuse ses honoraires.
En effet, pour des travaux qui coûteraient par exemple 100 000 euros HT, ce syndic percevra 3% sur 120 000 euros plutôt que sur 100 000 euros. Cela lui permet ainsi de facturer à la copropriété 3600 euros plutôt que 3000 euros. Une jolie marge facturée sans le moindre effort : carton jaune !
Des honoraires figés
Le contrat prévoit des honoraires figés à 3%, sans prévoir un taux dégressif en fonction de l’importance des travaux.
Pourtant, le même article 18-1 A précise qu’il faut présenter, préalablement à l’exécution des travaux, un taux dégressif selon leur importance.
Résumons donc les triples infractions commises par ce syndic :
- Il intègre dans son contrat type des honoraires de suivi de travaux
- Il présente des honoraires sur la base du montant des travaux en TTC
- Il indique un montant fixe et non un taux dégressif en fonction de l’importance des travaux
C’est donc le carton rouge, et l’expulsion définitive du terrain.
La fin du match est sifflée, veuillez sortir du terrain des syndics et laisser la place aux vrais professionnels.