À plusieurs reprises, nous avons expliqué que le syndic pouvait réclamer des honoraires supplémentaires uniquement pour des prestations expressément mentionnées dans le contrat type.
Néanmoins, certains syndics essayent de faire passer dans l’ordre du jour des résolutions qui prévoient, de manière illégale, des prestations supplémentaires que le contrat type n’a pourtant pas prévues.
À titre d’illustration, voici le type de résolution que le cabinet MEURTIN a introduit dans une convocation d’assemblée générale au sujet d’honoraires pour la gestion du fonds travaux :
« 18.3 Rémunération du syndic pour la gestion de ce fonds
L’assemblée générale décide que la rémunération du syndic sera de 0,25% du montant des fonds portés au crédit du compte à charge pour le syndic de négocier avec sa caisse de garantie une limitation de la prime de manière à ce que le montant des frais de gestion de ce compte, toutes charges confondues, ne soient pas supérieures à ¾ des intérêts acquis. Les honoraires 0,25% TTC + garantie financière TTC SOCAF devront tous deux être calculés sur la sur le volume d’argent effectivement placé annuellement et non sur le/les montants appelés. »
Voyons donc l’aberration de cette résolution.
I. Des honoraires grossiers et illégaux
Avant d’entrer dans le détail de cette résolution, il est essentiel de le rappeler haut et fort : cette question est tout simplement illégale.
Et pour cause, le contrat type ne donne pas la possibilité au syndic de réclamer des honoraires supplémentaires pour gérer le fonds travaux.
Ainsi, le syndic a beau mettre en avant le fait que sa garantie financière va augmenter, cela ne justifie en rien la facturation de prestations illégales.
Le motif est simple : si ce syndic considère que cette nouvelle obligation entraîne une nouvelle charge pour le cabinet, il lui revient alors d’inclure dans son forfait de base le coût de cette prestation, qui est prévisible.
Et justement cela tombe bien puisque dans le cadre de cette assemblée générale, le cabinet Meurtin candidate à nouveau en tant que syndic de la copropriété.
D‘ailleurs, selon nous, cela pourrait justement expliquer la raison pour laquelle le syndic ne veut pas alourdir ses honoraires de base….
Il est mis en concurrence et essaie de maintenir un niveau apparemment bas » de ses honoraires les plus visibles, ceux du forfait général.
Il préfère donc afficher un coût concurrentiel et ensuite présenter une résolution qui réclame des honoraires supplémentaires, quitte à ce qu’ils soient illégaux.
II. Des honoraires difficilement compréhensibles
Ce syndic réclame comme honoraires 0,25% TTC + garantie financière TTC SOCAF qui devront tous deux être calculés sur la sur le volume d’argent effectivement placé annuellement et non sur le/les montants appelés.
C’est à n’y rien comprendre... ce sont des honoraires en « pochette surprise ».
En effet, comment vérifier ce que la SOCAF va effectivement facturer en plus au syndic pour le placement du fonds travaux de la copropriété, sachant qu’elle facture en fonction du montant total des fonds détenus par le syndic pour l’ensemble de la trésorerie de ses copropriétés mandantes.
Le syndicat de copropriétaires devrait-il alors se contenter de la déclaration du syndic qui émettra une facture à la copropriété ?
De plus, pourquoi le syndicat de copropriétaires devrait-il supporter les éventuelles nouvelles dépenses que le syndic doit prendre en charge et ne jamais bénéficier des économies qu’il réalise dans la gestion des copropriétés ?
Ce syndic a-t-il déjà indiqué à ses copropriétés que ses honoraires allaient être revus à la baisse suite à sa négociation d’ un tarif plus avantageux de photocopies ou bien d’un gain en productivité ?
Où encore, ses honoraires ont-ils diminué depuis que le contrat type permet au syndic de facturer la mise en demeure ainsi que la constitution et le suivi du dossier transmis à l’avocat, ce qui auparavant devait être inclus dans les honoraires de base ?
Bref, toujours le même bilan. Un ascenseur qui ne sait que monter et ne jamais redescendre.