ABUS N° 4352 : FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER : la cotisation du fonds travaux à 0%
Décidément le fonds travaux n’a pas un grand succès auprès des syndics professionnels.
Et pourtant, ils avaient plébiscité ce dispositif à l’instar de l’avance travaux.
La grande différence, sûrement, repose sur le fait que les législateurs ont été vigilants en évitant que le fonds travaux ne soit détourné pour créer de la trésorerie au profit du syndic.
Pour cela, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, a prévu que le fonds travaux soit impérativement déposé sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom exclusif du syndicat des copropriétaires.
Autrement dit, les produits financiers générés sont au bénéfice unique de la copropriété.
Malgré ces éléments, les syndics essayent encore de saboter ce dispositif qui, pourtant, est le seul moyen de permettre un entretien et une rénovation pérennes des copropriétés.
Parmi les techniques utilisées par les syndics, on retrouve celle qui consiste à inciter les copropriétaires à voter un taux de cotisation à 0% du budget prévisionnel, et ce en contradiction avec les dispositions légales.
À ce titre, examinons une résolution que l’on a pu relever sur un procès-verbal établi par le cabinet Foncia Gauthier Immobilier.
I. Une cotisation de fond travaux à 0%
Avant d’entrer dans le détail, voici la question et la résolution adoptées :
Et oui, l’assemblée générale a voté un taux de cotisation de 0% alors que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR, impose un minima de 5% du budget prévisionnel.
La faute commise par ce syndic est la tournure de la question posée.
En effet, il aurait dû clairement libeller la question de la manière suivante :
« Détermination du montant de la cotisation obligatoire du fonds travaux qui doit être supérieure ou égale à 5% du montant du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 01/01/2018 au 31/12/2018 ».
II. Une recherche de responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires
Rappelons que le syndic est un professionnel qui gère un syndicat de copropriétaires non professionnel.
À ce titre, il a un devoir de conseil : il est tenu d’informer les copropriétaires sur leurs obligations légales.
Ainsi, il ne peut pas se limiter à indiquer dans la résolution que l’assemblée générale a voté « 0% » s’il ne démontre pas en parallèle ( par exemple en mentionnant une réserve exprimée) qu’il a informé le syndicat des copropriétaires sur ses obligations légales.
Par conséquent, un copropriétaire pourrait considérer que le syndic a manqué à son devoir de conseil, entraînant une perte de chances pour la copropriété de réaliser des travaux de rénovation puisque ce fonds travaux n’a pas été constitué.
Et ce n’est pas tout, un copropriétaire pourrait également engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, considérant que, non seulement, il n’a pas respecté ses obligations légales, mais qu’en plus cela a entraîné un dommage indirect puisque - là aussi - la copropriété se prive d’une chance de pouvoir financer les travaux d’entretien à venir.
Le rôle du syndic ne se borne pas à assister en spectateur à la prise de décisions, il est aussi le dernier rempart et le gardien de la légalité, enfin…. en théorie…