Le décret du 26 mars 2015 constituait, selon le gouvernement, la solution aux nombreuses pratiques abusives des syndics professionnels, sur la facturation d’honoraires, grâce à la mise en place du contrat type.
L’ARC constate pourtant quotidiennement la persistance des irrégularités, comme en attestent les clauses du contrat de mandat 2018 du Cabinet de Gestion Saint-Eustache à Paris, au sujet de la mutation d’un lot de copropriété ou la rémunération du syndic.
I. Les modalités de rémunération forfaitaire
Le contrat type prévoit une rémunération forfaitaire du syndic pour les prestations concernant la gestion courante de la copropriété.
Les syndics n’ont qu’à compléter les modalités de paiement de cette rémunération : d’avance ou à terme échu, et selon quel échéancier.
Nous découvrons toutefois des conditions étranges dans certains contrats.
C’est ce qu’illustre le contrat du Cabinet de Gestion Saint-Eustache :
Comment doit être interprétée cette clause ?
Pour la majorité des copropriétés, comme celle qui est partie à ce contrat de syndic, le 1er jour de l’année civile se situe à mi-parcours du déroulement du contrat du syndic qui est de mai/juin à mai/juin n+1.
On pourrait alors comprendre que cette rémunération est donc payée en une seule fois à la moitié du mandat, ce qui n’est plus corrélé au terme « d’avance ».
Il aurait été plus simple pour tout le monde de rédiger rigoureusement comme l’exige le contrat type.
Le conseil syndical devra donc contrôler le paiement des honoraires du syndic, comme tout bon conseil syndical, afin de s’assurer qu’il n’y a pas double paiement au début du contrat puis à mi-course du mandat.
II. Les honoraires du syndic : prestations particulières
Certaines prestations particulières peuvent donner lieu à la facturation d’honoraires additionnels à un copropriétaire, tel que l’établissement de l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Or, l’état daté ne paraît pas suffire à une majorité de syndics professionnels comme justement le Cabinet parisien Gestion Saint-Eustache :
Dans son contrat de mandat 2018, ce syndic prévoit de facturer au copropriétaire vendeur des honoraires :
- abusifs (excessifs) pour l’état daté (frais d’affranchissement en sus de son forfait d’un montant déjà non négligeable de 400 euros pour l’établissement du document) ;
- irréguliers pour l’actualisation de l’état daté (200 euros + frais d’affranchissement) et la délivrance du certificat prévu à l’article 20 (100 euros + frais).
En effet ces deux dernières propositions de facturations par le Cabinet Gestion Saint-Eustache sont illicites, dans la mesure où :
● l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’autorise le syndic à imputer au copropriétaire vendeur que des frais pour l’établissement de l’état daté et aucunement son actualisation ou encore l’édition d’un prétendu « pré état daté » comme souligné par l’ARC dans nombre d’autres articles ;
● deux arrêts n° 390465 et 390491 du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016 ont précisé que la délivrance du certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic au copropriétaire vendeur, attestant que celui-ci est à jour de ses provisions et charges à l’égard du syndicat, ne pouvait donner lieu à des honoraires supplémentaires du syndic à l’égard du syndicat ou du copropriétaire vendeur.
Ces stipulations irrégulières et abusives du contrat du syndic Gestion Saint-Eustache, qui ne constituent pas des actes isolés de la profession, démontrent l’importance de contrôler les propositions de mandat et d’exiger les rectifications adéquates au projet joint à la convocation ou au plus tard lors de l’assemblée générale, préalablement au vote sur l’élection du syndic.
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