Malheureusement, nous avions raison quand nous vous alertions sur les capacités des syndics à trouver de nouvelles irrégularités.
Cette fois-ci, notre abus concerne un projet de résolution regroupant 3 questions : c’est la 1ère irrégularité traditionnelle.
Le mieux est de vous reproduire ce texte :
I. Travaux d’entretien et délégation de pouvoir : objet et formalisme requis
Le syndic, Gérance de Passy, propose dans cet ordre du jour d’assemblée générale annuelle 2018 d’une copropriété parisienne, que le syndicat consente au conseil syndical une délégation de pouvoir à hauteur de 7 500 euros T.T.C. pour les travaux d’entretien, dont le financement pourra faire : « le cas échéant, l’objet d’un appel le 1er jour du mois ou du trimestre suivant. »
Cette formulation est doublement illicite, dans la mesure où :
- la délégation de pouvoir du syndicat à la personne de son choix doit uniquement porter sur un sujet déterminé relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet (par exemple des travaux d’entretien). Cette délégation se vote à la majorité de l’article 25 du même texte (alinéa a). Ainsi, il s’agira par exemple du choix d’une entreprise pour des travaux approuvés en assemblée générale (nature exacte, montant maximal…), ce qui n’est pas le cas dans la convocation reproduite ici ;
- lorsque l’assemblée générale se prononce sur des travaux (hors budget prévisionnel), elle doit fixer précisément les modalités de financement, à savoir les dates d’exigibilité (jour, mois, année) des appels de provisions exceptionnelles auprès des copropriétaires (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Or, Gérance de Passy se contente d’un hypothétique appel de provisions « le cas échéant », sans convenir d’une date d’exigibilité précise « au 1er jour du mois ou du trimestre suivant.»
Nous voudrions bien voir comment un juge interpréterait une telle résolution dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges…
II. Honoraires particuliers du syndic : objet et formalisme requis
Le syndic Gérance de Passy ne s’arrête bien évidemment pas là.
Dans la même résolution sur la délégation de pouvoir au conseil syndical pour les travaux d’entretien (sans objet déterminé), il souligne qu’il facturera des honoraires complémentaires conformément à son contrat de mandat, sans indiquer au passage le pourcentage correspondant.
Cette présentation est à nouveau doublement irrégulière, puisque selon l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne peut pas :
- prétendre à des honoraires additionnels du syndicat des copropriétaires pour le suivi des travaux, excepté si ceux-ci sont adoptés à la même assemblée générale qui approuve l’opération, et ce, par une résolution spécifique inscrite à son ordre du jour (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) ;
- stipuler dans son contrat de mandat ces pourcentages, même à titre indicatif.
Nous ne rappellerons jamais assez l’importance qu’il convient d’accorder à la préparation de la convocation d’assemblée générale qui normalement se fait en présence du conseil syndical (article 26 décret du 17 mars 1965), mais aussi et surtout à l’analyse de la convocation de l’assemblée générale établie et notifiée par le syndic aux copropriétaires.
Le président de séance peut et doit rectifier les questions illicites ou ambiguës avant de les soumettre au vote des copropriétaires, ainsi la possibilité de contestations judiciaires s’en trouve amoindrie.