Les frais d’entretien des parties communes et des équipements collectifs représentent un poste important des dépenses du syndicat des copropriétaires.
Or, ces contrats comportent fréquemment des dispositions abusives, dont certaines aggravent les charges de manière indue, comme le prouve une proposition faite pour un contrat de maintenance 2018 par la société BOUVIER, pour des extincteurs.
I. Compétence et obligations
Les contrats d’entretien des parties communes et des équipements collectifs doivent être négociés par le représentant légal du syndicat des copropriétaires, à savoir le syndic (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Cela signifie, qu’il appartient principalement au syndic de solliciter des entreprises des devis, de les analyser, de contrôler leur adéquation quant aux tâches, prix, modalités de dénonciation, de reconduction et d’exiger les modifications adéquates pour les clauses qui paraissent soit disproportionnées, soit inadéquates.
Le syndic peut aussi travailler avec le conseil syndical et lui soumettre pour avis, les projets de contrat, le conseil ayant un rôle d’assistance (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Le conseil syndical peut aussi solliciter, de son côté, des devis pour des contrats de maintenance, s’il l’estime nécessaire : prestations inappropriées ou tarifs trop élevés par exemple.
II. La clause abusive réitérée par la société BOUVIER
En l’espèce, dans une copropriété parisienne dotée d’extincteurs, le conseil syndical demande à son syndic une copie du contrat de maintenance de ces équipements souscrit auprès de la société BOUVIER.
Il constate une clause litigieuse quant à la révision du prix en cas de reconduction de cette convention, à savoir une réactualisation fluctuante entre 2,5 et 3 % déterminée unilatéralement par l’entreprise.
Plus grave encore, la copropriété ne sera informée précisément du montant de cette augmentation que le jour de la facturation, qui intervient donc après la réalisation de la prestation de maintenance. Si cette augmentation était connue au jour du renouvellement du contrat, des négociations seraient alors possibles.
Ce type de clause verrouille donc l’augmentation du tarif qui ne sera connue qu’après la maintenance, alors que rien ne le justifie.
Une telle mention est irrégulière et abusive au regard des principes généraux du droit des contrats, dans la mesure où la convention doit procurer aux parties :
- la connaissance de leurs engagements respectifs (art. 1101, 1103 et 1104 du Code civil) ;
- des obligations équilibrées, lorsque la convention, comme en l’espèce constitue un contrat synallagmatique (engagements réciproques) et non un acte unilatéral (art. 1106 du Code civil).
Cette clause doit être refusée. Sinon, cela conduit à une augmentation anormale de cette charge.
Dans ce dossier, le conseil syndical exige du prestataire, par l’intermédiaire du syndic, une nouvelle proposition 2017/2018. BOUVIER persévère et propose un contrat avec toujours cette même clause dans ses conditions générales, mais pas de dérogation dans les conditions particulières.
Conclusion : que ce soit la société BOUVIER ou toute autre société, un contrôle des contrats du syndicat doit être opéré périodiquement auprès du syndic par le conseil syndical, voire par les copropriétaires, à l’occasion de la vérification annuelle des pièces justifiant les dépenses.
En effet, tout nouveau contrat doit être étudié par le conseil syndical : conditions générales et particulières. Le conseil syndical et le syndic ne doivent pas se limiter au tarif.