Les assemblées générales constituent une source inaltérable d’irrégularités et d’abus de la part de syndics professionnels.
Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 mai 2018 d’une copropriété francilienne ayant élu le syndic Cabinet LIMA D.S. Gestion représente un exemple des erreurs à éviter et dénoncer.
I. Les irrégularités sur la nomination du syndic et le compte bancaire séparé du syndicat
A. La désignation du syndic
L’élection du syndic en assemblée générale vaut adoption de sa proposition de contrat de syndic annexée à la convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967). Autrement dit, la nomination du syndic et l’approbation de son contrat forment un tout indivisible comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation (Cass 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07 – 15730).
En cas de mise en concurrence du mandat, l’assemblée générale doit délibérer en premier lieu sur toutes les candidatures à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avant un éventuel second vote à la majorité relative de l’article 24, si aucun postulant n’a obtenu la majorité des voix du syndicat, mais au moins le tiers de celles-ci (art. 19 du décret du 17 mars 1967).
En l’espèce, le cabinet LIMA D.S. Gestion cumule les irrégularités et propose dans cette assemblée générale du 18 mai 2018 :
- trois questions distinctes sur la désignation du syndic : l’une pour sa nomination, l’autre pour l’approbation de son contrat et la dernière pour sa signature, ce qui est donc contraire à la position de la Cour de cassation ;
- de ne se prononcer sur la candidature d’un confrère qu’en l’absence de « renouvellement » de son mandat, procédure illicite qui a été suivie par l’assemblée générale. N’ayant pas obtenu la majorité absolue au 1er tour, le cabinet LIMA D.S. Gestion a immédiatement été désigné par un second vote à la majorité de l’article 24.
B. L’ouverture obligatoire du compte bancaire séparé
Le Cabinet LIMA D.S. Gestion a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale deux questions sur le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires :
- la première concerne l’ouverture de ce compte alors même que l’ensemble immobilier comporte 183 lots (adoptée à l’unanimité). La résolution rappelle que ce sera alors le syndic qui choisit la banque.
- La dérogation possible à l’obligation légale d’ouverture d’un compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires ne peut concerner que des résidences dotées de moins de 16 lots ; donc pas celle-ci. De plus, par principe, c’est le syndic qui choisit la banque, sauf si l’assemblée générale en désigne une autre.
- La deuxième propose à l’assemblée générale d’opter pour un autre établissement dépositaire, que celui-ci proposé par le syndic.
La lecture de la résolution rédigée par le syndic, secrétaire de séance, se révèle parfaitement incompréhensible.
En effet, alors que la question posée et adoptée à l’unanimité est le choix d’un autre établissement financier que celui proposé par le syndic, la résolution laisse à penser le contraire, en raison :
- de l’absence d’une autre banque ou d’un mandat donné par exemple au conseil syndical pour le choix de celle-ci ;
- de la mention, sous la question, comme seul texte : « choix du syndic LCL ».
II. Les irrégularités sur le fonds travaux et la saisie immobilière des lots des copropriétaires débiteurs
A. Fonds travaux obligatoire
Le Cabinet LIMA D.S. Gestion prévoit un point n°42 sur le fonds travaux, qui laisse à penser à une simple information, comme son titre l’indique, sans délibération.
Or, un vote était prévu mais n’a pas eu lieu, la seule mention est : « REPORTE ANNEE 2019 », comprenne qui pourra.
Il nous faut cependant souligner que le fonds travaux se révèle obligatoire depuis le 1er janvier 2017, d’un montant annuel minimal de 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement.
Autrement dit, tout syndic a l’obligation d’appeler aux copropriétaires leur quote-part du fonds travaux depuis cette date, l’assemblée générale ayant uniquement le pouvoir de décider d’un seuil supérieur au minimum légal annuel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
B. La saisie immobilière des lots de copropriétaires débiteurs
L’assemblée générale est compétente pour décider de la saisie immobilière du lot d’un copropriétaire débiteur, ce qui implique de se prononcer sur le principe de cette vente judiciaire forcée, du montant de la mise à prix, et de la créance du syndicat qu’il considère définitivement perdue (art. 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic, Cabinet LIMA D.S. Gestion :
- induit le président de séance en erreur, en prétendant que ce projet relève de la majorité de l’article 25 et non de celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui conduit notamment à un premier vote inutile et illicite ;
- commet une erreur dans les sous-résolutions associées (mise à prix, somme définitivement perdue et provision d’honoraires d’avocat), puisque le décompte ne précise aucun nombre de voix, aussi bien pour les opposants, les abstentionnistes, et les copropriétaires favorables, ce qui se révèle totalement irrégulier et inconcevable.
Mais ce qui est le plus fort, c’est que cette dernière irrégularité qui apparaît dans le procès-verbal signé par le syndic, secrétaire de séance, paraphé et signé par le président de séance, n’apparaît plus dans la copie pourtant certifiée conforme par le syndic, diffusée par ses soins aux copropriétaires.