ABUS N° 4494 : Le contrat du syndic ETUDE BERNARD particulièrement irrégulier 2/2

12/04/2019 Abus

Nous avons publié un précédent abus qui traitait des nouveautés découvertes dans le contrat du syndic parisien, ETUDE BERNARD – 101 rue de Prony - 17ème arrondissement (voir article : Abus n° 4489 : Le contrat du syndic ETUDE BERNARD particulièrement irrégulier Abus 1/2).

Nous allons maintenant effeuiller les irrégularités malheureusement plus traditionnelles que nous avons aussi relevées.

I. Les omissions irrégulières

Le décret du 26 mars 2015 impose un contrat type, pour les syndics, à compter du 2 juillet 2015, qu’il leur faut respecter aussi bien sur le fond, que sur la forme.

Autrement dit, ils doivent se contenter de compléter, dans les espaces dédiés, les dates ainsi que le montant du forfait de base et des prestations particulières expressément prévues.

En l’espèce, dans sa trame de contrat de mandat 2019/2020, le syndic ETUDE BERNARD omet la date de souscription de ses deux polices obligatoires que sont l’assurance de responsabilité civile professionnelle et sa garantie professionnelle (article 3 de la loi HOGUET), ce qui ne permet donc pas au syndicat d’avoir la certitude que son représentant légal bénéficie de ces deux couvertures impératives.

Il rencontre aussi des difficultés pour fixer la durée de son mandat :

Il suffit de cocher une case : mais qui décide et quand ? Si ce choix n’est pas fait lors de l’assemblée générale qui désigne le syndic, on peut affirmer que le syndic choisira un mandat de 30 mois.

Et ce syndic décide de réviser son contrat au 1er jour de l’exercice comptable de copropriété et pas à la date d’échéance de son mandat.

Outre ces difficultés « temporelles », il a aussi une approche particulière en ce qui concerne sa rémunération.

Ainsi, il choisit un indice de référence pour réviser son forfait (indice du cout de la construction), qui ne s’appliquera que s’il est à la hausse et non à la baisse :

Il n’appliquera aucune réduction à son forfait d’honoraires de base, si le syndicat des copropriétaires décide en assemblée générale de l’exonérer de l’extranet et/ou de la conservation de leurs archives.

De plus, s’il ne remet pas la fiche synthétique dans un délai de 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande, sa pénalité sera de 0,01 euro par jour de retard (vive les pièces jaunes)…

Outre ces irrégularités, ce syndic a aussi modifié le point 7.2.7 du contrat de syndic qui prévoyait comme prestation rémunérée l’immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires auprès du registre détenu par l’ANAH.

Dans notre cas, la mention initiale a été supprimée :

Il ne s’agit pas d’une simple figure de style, mais probablement d’une tentative de ce professionnel d’imputer annuellement 499 euros TTC au syndicat pour l’actualisation des données administratives et financières de la copropriété auprès du registre conservé par l’ANAH.

Or, le décret du 26 mars 2015 n’autorise qu’une seule facturation du syndic au syndicat au titre de cette formalité administrative auprès de cet établissement public et nullement l’actualisation annuelle de ces informations.

II. Les adjonctions travaux irrégulières

Si le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires du syndicat pour des prestations liées à des travaux, ceux-ci doivent résulter d’une décision spécifique de l’assemblée générale et aucunement d’une mention contractuelle, même à titre indicatif (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Le point 7.2.5 du contrat type rappelle ce principe et n’a pas à être complété par le syndic.

Une fois de plus, le syndic ETUDE BERNARD commet une irrégularité en inscrivant dans ce point une rémunération pour deux prestations particulières :

Il est donc nécessaire au conseil syndical de négocier le projet du contrat de syndic bien avant que ne parte les convocations, afin de lutter contre les irrégularités.

Mots clés associés

ETUDE BERNARD
décret du 26 mars 2015
facturation illégale des documents
frais de recouvrement