Au-delà de dénoncer les agissements fautifs des syndics, ce qui est intéressant avec la publication des abus est que cela permet de reprendre les dispositions légales de base qui sont oubliées par les syndics adhérents à une chambre professionnelle, censées disposer d’un service juridique de taille.
Comme par hasard, les oublis ne se font jamais au détriment du syndic mais bien évidemment à celui de la copropriété ou des copropriétaires.
Voyons donc ce que facture aux copropriétaires débiteurs le cabinet Gretz Prestig’Immo qui, rappelons-le, est membre de la FNAIM.
I. La facturation de la première lettre de relance
Que ce soit avant ou après l’entrée en vigueur du contrat type de syndic, la première lettre de relance ne peut pas faire l’objet d’une facturation privative à l’égard du copropriétaire débiteur.
Cela résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise bien que le premier acte qui peut être facturé au copropriétaire débiteur est la mise en demeure et ensuite la lettre de relance qui suit celle-ci.
D’ailleurs, le point 9.1 du contrat type de syndic qui fixe les honoraires privatifs liés au recouvrement des impayés ne prévoit pas la possibilité de facturer la première lettre de relance.
Ceci étant, pour le cabinet Gretz Prestig’Immo, tout acte mérite salaire puisqu’il facture la première lettre de relance à la modique somme de 15,60 euros.
Pour rendre cette facturation moins contestable, il fait voter en assemblée générale une résolution qui prévoit un protocole de traitement des impayés en précisant que la première lettre de relance est à 15,60 euros.
Cette ruse n’est pas valable puisqu’une décision d’assemblée générale ne peut pas aller à l’encontre d’une disposition légale d’ordre public et qui est d’autant plus non prévue dans le contrat type.
II. Des illégalités qui en appellent une autre
En regardant de plus près la résolution relative aux frais imputables aux copropriétaires débiteurs, on constate à la fin un rappel des actes liés aux contentieux et leur coût.
Voici donc les actes visés et les montants facturés :
Comme nous l’avons vu au point précédent la facturation de la première lettre de relance est illégale.
Mais encore, la constitution du dossier pour l’avocat, facturé 236 euros est également illégale.
Et pour cause, le point 9.1 du contrat type qui définit les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires débiteurs ne prévoit pas la possibilité de facturer la constitution du dossier à l’avocat.
Voici la reproduction du point 9.1 du contrat type :
Eventuellement, le syndic peut facturer le suivi du dossier transmis à l’avocat, mais même dans ce cas c’est uniquement en cas de diligence exceptionnelle.
Ainsi, pour résumer cet abus, le syndic n’est pas habilité à facturer d’autres prestations que celles prévues au contrat type, que ce soit à l’égard des copropriétaires ou du syndicat des copropriétaires et ce même si l’assemblée générale l’a voté.