Encore une fois, et pourtant nous ne les cherchons pas, un contrat de syndic estampillé FNAIM a retenu notre attention.
Dans le contrat d’AGEXIA, syndic situé au Raincy, nous retrouvons les faux fuyants habituels, fiche synthétique et dispense d’extranet à 1 euro, mais le syndic ne s’est pas arrêté là.
Pourtant, il n’est pas compliqué de respecter le contrat type de syndic mis en place par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015…
I. Des assemblées générales supplémentaires qui coûtent chères
Chaque année, une assemblée générale a lieu pour notamment voter l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, nommer le syndic…
Cependant, régulièrement, une seule assemblée générale ne suffit pas, notamment en cas de travaux nécessaires.
Dans le contrat type de syndic, il est prévu que le syndic puisse facturer au point 7.2.2 une ou des assemblées générales supplémentaires qui viennent en plus de celle annuelle.
Le contrat type prévoit également, en son article 7.2.1, que la rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi et que donne lieu à un remboursement les frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.
Le syndic AGEXIA lui prévoit de facturer cela :
On remarque ici une triple facturation, et surtout un inconnu : les frais administratifs.
Que cachent ces « frais administratifs » qui sont facturés 30 € TTC par copropriétaire ?
Ne font-ils pas double emploi avec la facturation au temps passé de la préparation – convocation – et de la tenue de l’assemblée ?
Ou représentent-ils les frais de photocopies ? Ce qui ferait cher la page…
Le calcul est simple. Pour une copropriété de 100 lots, et 10 heures de préparation à 120 € TTC de l’heure, la facture sera de 300 €+1 200 € = 1 500 €. A cela s’ajoutera les frais d’envoi.
Les copropriétaires se retrouvent donc piégés lorsqu’une assemblée extraordinaire est nécessaire, les frais à débourser étant énormes.
II. Une voie amiable de résolution des impayés sérieusement mise à mal
Les impayés sont de véritables fléaux en copropriété. Ils empêchent la réalisation de travaux indispensables et retardent le paiement des fournisseurs.
De nombreux outils pour traiter les impayés sont à la disposition du syndic, que ce soit en matière amiable ou en matière judiciaire.
Le syndic lui-même a droit à des honoraires pour sa gestion de ces situations.
Ainsi, le contrat type de syndic prévoit au point 9.1. les frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires défaillants.
Si le copropriétaire ne paye pas ses charges, le syndic peut le relancer. Il peut également le mettre en demeure et ce courrier sera facturé en plus au copropriétaire défaillant.
Nous ne le dirons jamais assez, il vaut mieux éviter des relances à répétition après la mise en demeure et facturées par le syndic, qui sont sans effet, et qui aggravent la dette d’un copropriétaire déjà en difficulté.
Dans le contrat qui nous occupe, nous avons trouvé une tarification pratiquée par le syndic au niveau du protocole d’accord qui nous pose problème :
Le protocole d’accord permet de solutionner une situation précaire d’un copropriétaire de façon amiable et sans trop y laisser de plumes.
Ainsi, plutôt que d’assigner en justice le débiteur, un accord est trouvé dans lequel celui-ci et le syndic conviennent d’un échelonnement de la dette.
Cet outil permet de ne pas ostraciser les copropriétaires défaillants.
Cependant, ici, AGEXIA fait totalement échec à ce dispositif.
En effet, il est annoncé dans son contrat 90 euros par protocole d’accord rédigé, mais également 12 euros par échéance de règlement.
Ainsi, le copropriétaire qui a proposé de payer une certaine somme tous les mois, verra sa dette augmenter à chaque échéance de 12 euros.
Pour un étalement de la dette sur 48 mois avec paiement tous les mois reviendra à 48 X 12 + 90 = 666 € qui iront directement au syndic.
Le syndic rajoute de la dette à la dette.
Le copropriétaire défaillant, mais de bonne foi, se voit donc puni d’avoir accepté et surtout respecté un échelonnement afin de régler sa dette.
En rajoutant ce forfait, le cabinet AGEXIA, au final, décourage les copropriétaires volontaires.
Il y a de quoi être démoralisé !