Cette période printanière, propice aux assemblées générales annuelles, permet également de contrôler la disparition ou le maintien d’agissements illicites de syndics professionnels, notamment sur leur contrat de mandat 2019/2020.
La proposition du syndic parisien Le Terroir dépasse de loin ce que nous avions déjà vu.
I. Dans la convocation : un mandat de plus de 3 ans
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 est facile d’interprétation et précise que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
Eh bien certains syndics rencontrent des difficultés pour comprendre cette phrase, l’assemblée est convoquée en juin 2019 et voici ce que l’on peut lire dans la convocation :
Si on compte bien, de mai 2019 à juin 2023, cela fait plus de 4 ans et non 3 ans et 6 mois comme précisé dans le projet… ce qui est formellement interdit par la loi.
Mais plus grave : la rémunération est révisée rétroactivement au 1er janvier 2019, ce qui est aussi rejeté par la jurisprudence, avec un forfait pour 3 ans donc du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022.
Cette somme comprend un avoir pour un an, donc une année gratuite : c’est mieux que la loterie non ?
Une seconde résolution propose un contrat de ce même syndic pour une durée de 1 an et six mois, pour un contrat de mai 2019 au 30 juin 2020, ce qui se rapproche plus d’un an…
Tout laisse croire que ce syndic doit se former sur les décomptes de durée, d’après un calendrier.
Et ensuite, la rémunération est à nouveau calculée sur l’année comptable de la copropriété et non sur l’année qui correspond au mandat du syndic, de date à date.
II. Dans le contrat de syndic : une rédaction plus proche de la loi
Cette formulation irrégulière pour un mandat de 4 ans n’est pas reprise dans le contrat de mandat, qui n’est cependant pas conforme au contrat type de syndic.
En effet, ce contrat doit notamment prévoir distinctement, selon l’article 29 du décret du 17 mars 1967 et le contrat type du 26 mars 2015, la durée et les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat.
Or le contrat de Le Terroir prévoit des mentions inutiles à rayer, tout en proposant une durée de date à date :
Face à de telles erreurs, les copropriétaires doivent faire preuve de vigilance et exiger au plus tard lors de l’assemblée générale, préalablement à la délibération sur la désignation du syndic selon sa proposition de contrat jointe, les corrections adéquates par le président de séance.