L’une des tares reprochées bien souvent aux syndics est leur technique commerciale qui consiste à proposer des honoraires de base dirons-nous « low-cost » pour se rattraper sur les tarifs des prestations complémentaires ou privatives.
A travers le contrat du cabinet ABD Gestion, membre de l’UNIS, nous allons constater les dérives de facturation qui démontrent le malaise profond de la profession.
Ce qui est le plus dramatique est que ce syndic dit « professionnel », qui s’affiche comme membre d’une chambre professionnelle, ne voit aucune difficulté à présenter de telles modalités de tarification.
I. Des tarifs qui font bondir
Afin d’illustrer le malaise de la professions, nous allons prendre de prestations complémentaires prévues au contrat du cabinet ABD Gestion et analyser le mode de facturation.
Tout d’abord, commençons par la préparation et la convocation d’une assemblée générale supplémentaire.
Voici ce qui est prévu :
Eh oui ! Ce syndic prévoit une facturation à plusieurs couches.
En premier lieu une tarification par nombre de lot avec un montant minimum de 300 euros pour assurer ses arrières.
A titre d’exemple, pour une copropriété de 25 lots, ce syndic réclamerait 625 euros.
En second temps il ajoute un coût pour la tenue de l’assemblée générale facturé à la vacation horaire.
Par conséquent, si l’assemblée générale se tient deux heures entre 18h00 et 20h00, le syndic factura un coût supplémentaire de 254,40 euros.
Au final, l’opération coûterait à la copropriété 879,40 euros pour une copropriété de 25 lots.
Ce montant devient alors très vite exponentiel si la copropriété est composée de 100 lots.
Prenons un autre exemple de prestation tout aussi spectaculaire.
Il s’agit de la constitution et du suivi du dossier d’emprunt.
Voici donc l’extrait du contrat :
Eh oui ! Là aussi il s’agit d’une facturation à effet successif, mais cette fois-ci en mettant trois couches :
- un coût de 255 euros pour le recensement des copropriétaires,
- 21,60 euros par copropriétaire,
- Auxquels s’ajoute un coût arbitraire de 2,04 % TTC du montant débloqué.
En quoi le montant a à voir avec l’effort du syndic, justifiant une rémunération sur cette base, personne ne le sait, pas même le syndic.
Néanmoins, cela démontre le manque de rigueur et de régulation dans les modalités de facturation.
Mais il y a encore plus fort ou plutôt plus grave.
II. Des honoraires illégaux
On connaît bien la technique des syndics qui, pour faire passer plus facilement des honoraires illégaux, font référence à une pseudo loi.
A ce titre, voici ce qu’a osé indiquer dans son contrat le cabinet ABD Gestion :
Eh oui ! Ce syndic facture 420 euros le « pré-état daté » alors que cela est tout à fait illégal.
Pour faire passer la pilule plus facilement il met en évidence le terme « Loi ALUR ».
Ce qui n’est bien évidemment pas mentionné dans le contrat type réglementaire défini par le décret du 26 mars 2015, et pour cause, le pré-état daté n’a pas d’exigence légale ou réglementaire.
Mais il y a encore plus grave, ce syndic facture 180 euros la réactualisation de l’état daté.
Bien évidemment, là aussi il s’agit d’une prestation sortie du chapeau du cabinet ABD Gestion qui est tout à fait illégale, puisque non prévue au contrat type réglementaire.
Et dire que nous sommes en présence d’un contrat estampillé UNIS…
Comme on le constate, il ne s’agit pas d’un gage de qualité.