Nous poursuivons notre Tour de France des irrégularités des convocations d’assemblées 2019 rédigées et notifiées aux copropriétaires par leur syndic professionnel.
L’étape du jour concerne les divers manquements de NEXITY Cabourg sur les comptes 2018/2019 d’un syndicat de copropriétaires normand.
I. Facturation irrégulière au syndicat pour la gestion de son personnel : le DUERSST
Le syndic est chargé de la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires (article 31 du décret du 17 mars 1967), ce qui comprend notamment pour le titulaire du poste et son remplaçant :
- l’établissement du contrat de travail et ses avenants ;
- l’édition des bulletins de paie et leur paiement ;
- les déclarations fiscales et sociales ;
- la gestion de la formation ;
- la mise en place et l’actualisation annuelle du DUERSST (Document Unique d’Evaluation des Risques pour la Santé et Sécurité des Travailleurs) prévues par les articles L 4121-3 et R 4121-1 du Code du travail.
Ce formulaire détaille les recommandations destinées à prévenir les accidents du salarié dans l’exécution de ses tâches contractuelles.
Cette dernière prestation du syndic relève de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) conformément à l’annexe du contrat type, autrement dit elle ne peut pas donner lieu à une facturation additionnelle au syndicat des copropriétaires.
Or, le syndic NEXITY CABOURG, dans une copropriété normande disposant de personnel d’immeuble, a eu recours à un prestataire extérieur (ESTRELLA) pour accomplir cette mission, et a imputé, en toute irrégularité, dans les comptes 2018/2019 du syndicat la facturation correspondante d’un montant de 158 euros TTC.
II. Facturation irrégulière au syndicat pour le recouvrement ordinaire des charges auprès du copropriétaire débiteur
Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, ce qui comprend entre autre le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires, nécessaire au règlement des entreprises intervenantes sur la résidence (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les points 7 et 9 du contrat de syndic, autorise ce dernier à facturer des honoraires supplémentaires pour leur recouvrement auprès des copropriétaires débiteurs, le dispositif prévoit en la matière des conditions restrictives.
Ainsi, il doit dans un premier temps procéder par voie de mise en demeure.
Les sommes imputables à chaque copropriétaire représentent les frais nécessaires à cette intervention et son consignées dans le contrat de syndic : frais postérieurs de relance, et pour ce qui est de ses honoraires pour la constitution ou le suivi de dossier à un huissier et/ou avocat, uniquement en cas de diligences exceptionnelles de ceux-ci.
Enfin, ces vacations stipulées dans son contrat de mandat doivent être imputées au copropriétaire défaillant.
Là encore, le syndic NEXITY CABOURG a édité une note d’honoraires de 90 euros TTC pour la constitution et la transmission d’un dossier concernant un copropriétaire débiteur à l’huissier de justice.
Sur cette facture, le motif d’une telle prestation n’est pas expressément précisé :
Dans les faits, ce serait pour un recouvrement de charges de copropriété.
Cette facture est triplement litigieuse, dans la mesure où :
- son objet n’est pas précis ;
- elle est imputée au syndicat des copropriétaires alors qu’un recouvrement de charges est dû au copropriétaire concerné ;
- elle ne paraît nullement correspondre à des diligences exceptionnelles (comme par exemple : délivrance d’un acte de procédure à des copropriétaires débiteurs résidant à l’étranger ou encore saisie immobilière du lot d’un copropriétaire défaillant).
Les copropriétaires doivent exiger la suppression ou l’imputation adéquate des vacations des syndics professionnels. Dans le cas contraire, il leur faut, en assemblée générale, refuser les comptes clos du syndicat dans leur intégralité ou partiellement, en mentionnant dans ce cas la nature et le montant des facturations du syndic écartées.