Le 26 mars 2015 le gouvernement prenait un décret fixant le contrat type de syndic professionnel. Ce texte visait à imposer un formalisme, ainsi qu’une liste restrictive des prestations facturables par le syndic dans le cadre de cette mission.
Cette démarche des pouvoirs publics s’inscrivait dans un souci de transparence et de lutte contre les nombreuses pratiques abusives dénoncées par les associations telles que l’ARC.
Si certains contrats comportent des manquements circonscrits, d’autres contiennent au contraire des irrégularités colossales telles celles stipulées dans la proposition 2019/2020 du syndic parisien RIVE DROITE IMMOBILIER.
I. Un formalisme réglementaire et des prestations ordinaires irréguliers
RIVE DROITE IMMOBILIER enfreint le formalisme du décret du 26 mars 2015, ce qui est loin d’être anodin. Il ne respecte pas les points successifs prévus dans le contrat type ce qui empêche une comparaison avec d’autres contrats.
Il prévoit une première partie avec la durée de son mandat, ses honoraires et les prestations incluses dans le forfait puis une seconde partie avec les prestations particulières et leur rémunération.
Le syndicat des copropriétaires n’est plus en présence d’un contrat « tout sauf » précis. Le prouve la première ligne des honoraires particuliers qui est : « vacations exceptionnelles » sans plus de détail. Mention plus troublante, ces vacations ne sont facturées qu’avec l’accord du conseil syndical.
Ce n’est pas dans les compétences légales du conseil syndical de décider de certaines rémunérations du syndic.
Outre le fait de complexifier toute mise en concurrence de son mandat, il expose tout bonnement sa désignation en assemblée générale à une action judiciaire en nullité de tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce contrat présente des carences portant notamment sur les prestations dues par le syndic au titre de la gestion courante, et qui devraient être précisées dans le contrat, à savoir :
- la durée et les plages horaires de présence à l’assemblée générale annuelle. Ce syndic entend facturer automatiquement sa participation à l’assemblée générale pour la somme de 120 euros de l’heure ;
- le nombre et les modalités de visite des parties communes et des équipements collectifs. Par contre, il prévoit une imaginaire prise en charge de la copropriété à hauteur de 16€/lot, avec un seuil minimal de 146 euros.
Par contre, il entend refacturer des prestations qui relèvent de la gestion courante telles que :
- la gestion du personnel du syndicat, qu’il envisage de sous-traiter à un prestataire et de refacturer au réel à la copropriété, alors que cette opération courante relève de son forfait de base (décret du 26 mars 2015) ;
- la mise à jour annuelle du registre des copropriétés (pour 250 €) ;
- l’établissement et l’actualisation du carnet d’entretien et de la fiche synthétique respectivement facturées 183 euros et 150 euros par an, alors qu’elles représentent des interventions ordinaires (décret du 26 mars 2015).
Mais il ne s’arrête pas là.
II. Des prestations particulières irrégulières
RIVE DROITE IMMOBILIER ne demeure bien évidemment pas en reste sur les prestations particulières, puisqu’il entend facturer :
- 2,4 % T.T.C. sur le montant T.T.C. des travaux (hors budget prévisionnel).
- Or, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 souligne, que les honoraires du syndic pour le suivi de ces travaux doivent être impérativement adoptés en assemblée générale, par une résolution spécifique, sur le montant H.T. du marché, et ne pas figurer dans son contrat de mandat, même à titre indicatif.
- 180 euros pour l’établissement d’un « pré état daté », alors que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui concède que l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur.
- 84 euros pour l’ouverture et la gestion des sinistres.
- S’agissant de la déclaration des sinistres auprès de la compagnie d’assurance multirisques de l’immeuble, celle-ci n’est due par le syndicat, que si le désordre trouve sa source dans les parties privatives (décret du 26 mars 2015).
- 84 euros pour la préparation et remise dossiers contentieux créances.
- RIVE DROITE IMMOBILIER escompte facturer systématiquement des honoraires pour toute action judiciaire introduite en recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs. Le contrat type réduit pourtant cette possibilité aux seules instances impliquant des diligences exceptionnelles (ex : procédure judiciaire en paiement à l’encontre d’un copropriétaire résidant à l’étranger ou en saisie immobilière des lots).
Outre les libertés conventionnelles proposées au regard des dispositions légales et réglementaires, il semble ignorer d’autres fondamentaux aux conséquences préjudiciables pour le syndicat, puisqu’elles peuvent également entrainer la nullité judiciaire de son mandat.
Il mentionne en effet, la faculté pour le syndicat, moyennant une résolution de l’assemblée générale, de s’exonérer du compte bancaire séparé sans prendre soin de rappeler la condition essentielle de cette dérogation (15 lots maximum) énoncée à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il entend faire de même avec le compte rémunéré pour le fonds travaux obligatoire (dénommé par ses soins « fonds de prévoyance ») alors que la constitution et le versement sans délai sur celui-ci de ces réserves s’imposent (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Face à de telles carences, l’on peut légitimement s’interroger sur la maitrise du droit de la copropriété de syndics « professionnels » tels RIVE DROITE IMMOBILIER.