A plusieurs reprises nous avons expliqué que le contrat de syndic faisait un tout, devant prendre en considération non pas uniquement les honoraires du forfait de base, mais également celui des prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives.
A ce titre, voyons comment le cabinet Oralia facture la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale supplémentaire
I. Une tarification par strates successives
Avant d’entrer dans le détail, voici les modalités de tarification prévues dans le contrat d’Oralia en matière d’assemblée générale supplémentaire :
Que constatons-nous ? Ce syndic prévoit des facturations successives.
Tout d’abord, un tarif par lot de 12 euros avec un minimum de 465 euros.
On peut légitimement s’interroger sur cette disposition floue. N’aurait-il pas été plus simple de fixer un prix clair en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété ?
Ceci étant, il est plus indolore de présenter un tarif de 12 euros par lot plutôt que 600 euros pour une copropriété de 50 lots ou pire 465 euros pour un immeuble de dix lots.
A ce tarif s’ajoutent des heures de tenue de l’assemblée générale qui peuvent faire monter la facture très haut, sachant que ce syndic facture 155 euros pendant les heures ouvrables puis ensuite majorées de 30 % jusqu’à 20h00 et 50 % entre 20h00 et 22h00 et de 100 % après 22h00.
Voilà pourquoi ce type de tarification est abusif imposant que le contrat doit prévoir un tarif forfaitaire, qui doit être adapté à la configuration de la copropriété en prévoyant une tenue d’assemblée générale en dehors des heures ouvrables.
Ce point est d’autant plus important que ce syndic prévoit dans son contrat la tenue de l’assemblée générale annuelle pendant les heures ouvrables.
Dans ces conditions, le tarif horaire sera facturé à 195 euros si l’assemblée générale commence après 17h30 ce qui est généralement le cas.
II. Une assemblée générale supplémentaire qui va devenir la norme
Tout copropriétaire l’a remarqué, les ordres du jour deviennent de plus en plus longs n’arrivant pas, fréquemment, au cours de l’assemblée générale à traiter l’ensemble des résolutions, ou du moins en les abordant de manière superficielle, se soldant par un vote « contre » ou qui est reporté à la prochaine assemblée générale.
Voilà pourquoi il devient inévitable de prévoir au cours de l’exercice deux assemblées générales dont l’une devra traiter exclusivement des gros travaux de la copropriété qui requièrent une réflexion et une présentation profonde afin que les copropriétaires puissent sereinement opter pour la solution la plus stratégique.
En effet, un projet de ravalement de la façade peut présenter plusieurs options : avec ou sans isolation, avec ou non reprise des balcons de la terrasse, des couleurs des carrelages…
Des « détails » qui souvent plantent le vote du fait que le projet est abordé de manière superficielle, n’arrivant pas à convaincre les copropriétaires de l’intérêt des travaux envisagés.
C’est pour cela que lors de la mise en concurrence des contrats de syndics, le conseil syndical devra prévoir dans le forfait de base la tenue de deux assemblées générales au cours de l’exercice sachant qu’une sera réservée aux projets de travaux.
Comme toujours, l’ARC propose, mais au final il revient au conseil syndical qui connait mieux sa copropriété de déterminer si la tenue d’une deuxième assemblée générale se justifie pour l’intégrer directement dans le tarif du forfait de base.
Chers conseillers syndicaux, c’est à vous que revient le dernier mot, sous réserve de validation de l’assemblée générale.