Les manquements des syndics professionnels à l’administration des copropriétés sont courants, comme l’attestent nos diverses publications.
Pourtant, certains parviennent encore à nous surprendre par leur audace et incompétence, dixit les actes de gestion illicites accomplis par LOISELET & DAIGREMONT à l’égard d’un syndicat francilien, plus d’un mois après la cessation de son mandat de syndic.
I. Mandat de syndic en cours : un impératif pour l’administration légale d’une copropriété
En l’espèce, une copropriété sise à Sèvres (92) comprenant une centaine de lots désigne lors de son assemblée générale ordinaire du 2 juillet 2019 un nouveau syndic L.G.F., pour une durée de 18 mois avec prise d’effet immédiate, en lieu et place de LOISELET & DAIGREMONT, dont le mandat cesse donc immédiatement.
Une copropriétaire reçoit pourtant le 8 août 2019, de LOISELET & DAIGREMONT et sur son papier à en-tête, soit 1 mois et 6 jours, après la fin de son mandat de syndic, la position de son compte. Ce document comporte aussi l’appel de provisions pour charges courantes du 3ème trimestre 2019, exigible au 1er septembre 2019, soit près de 3 mois après l’expiration de son mandat, accompagné du TIPSEPA pour procéder au règlement de cette somme.
Cet avis expédié par LOISELET & DAIGREMONT se révèle donc illicite dans la mesure où, il ne peut pas conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, au-delà de l’échéance de son mandat, effectuer des actes de gestion ordinaires du syndicat. Cela interdit donc l’envoi à des copropriétaires d’un appel de provisions au-delà de cette date, comme en l’espèce au 8 août 2019 et d’appeler des charges non encore exigibles.
Seul le syndic en exercice est en mesure d’envoyer les avis rappelant aux copropriétaires les provisions pour charges courantes et/ou exceptionnelles exigibles à l’égard du syndicat. Ainsi seul L.G.F. avait le pouvoir d’appeler les montants dus au 1er septembre 2019, puisqu’il administre légalement l’immeuble depuis le 2 juillet 2019 (art. 29 et 35-2 du décret du 17 mars 1967).
II. Absence de mandat de syndic : incidence de l’infraction de LOISELET & DAIGREMONT
Les actes accomplis par un « syndic » sans mandat à l’égard du syndicat et de ses membres pris individuellement tels que ceux de LOISELET & DAIGREMONT sur cette copropriété de Sèvres, représentent une gestion de fait, c’est-à-dire sans aucune légalité.
Les copropriétaires n’ont pas à payer leurs provisions à LOISELET & DAIGREMONT. Celui-ci n’a aucune légitimité pour agir en recouvrement des charges.
De la même manière, LOISELET & DAIGREMONT n’a donc plus la faculté de régler les prestataires du syndicat des copropriétaires, puisqu’il n’est plus son représentant légal (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Si un copropriétaire paie cependant en utilisant le TIPSEPA, deux situations sont possibles :
- soit le compte bancaire rattaché à ce moyen de paiement est bien le compte séparé du syndicat des copropriétaires : la somme versée revient donc bien à la copropriété et cela pose moins de problème ;
- soit le compte rattaché au titre de paiement est celui du syndic LOISELET & DAIGREMONT, comme cela arrive régulièrement avec certains syndics… et cette somme sera plus compliquée à récupérer pour le nouveau syndic et le copropriétaire.
Dans cette seconde situation, le nouveau syndic devrait obtenir la restitution des fonds dans le cadre de la transmission des archives de la copropriété (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). A défaut, il sera contraint de mettre en cause la responsabilité civile pour faute de LOISELET & DAIGREMEONT au titre de l’article 1240 du Code civil et faire jouer l’assurance de ce dernier.
Dans un dossier similaire, il appartient au syndic en exercice, d’immédiatement adresser une circulaire à l’ensemble des copropriétaires pour souligner le caractère illicite de cet appel de provisions pour charges, les exhortant à ne pas les régler auprès de son prédécesseur, avec mise en demeure à ce dernier de cesser cette pratique.
Le conseil syndical peut, pour sa part, agir par un affichage dans les parties communes, en prenant soin d’en faire part à l’ARC pour que nous dénoncions de tels comportements totalement irréguliers et inacceptables de la part d’un prétendu syndic « professionnel ».