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Dossiers conseils

Conseil - 13/09/2021

Le mandat du syndic a expiré, que faire ?

De nombreuses copropriétés se trouvent actuellement confrontées à une situation inédite, constatant que le contrat de leur syndic est arrivé à son terme, sans pour autant avoir pu désigner un nouveau
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Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Legislation

Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 02/04/2021

Un syndic « bénévole » ou « non-professionnel » doit-il être désigné sur la base d’un contrat de syndic?

QUESTION: Depuis cinq ans j’occupe les fonctions de président du conseil syndical, je souhaite désormais présenter ma candidature pour assurer les fonctions de syndic non-professionnel. Suis-je tenu de présenter à la prochaine assemblée générale un contrat de syndic au même titre qu’un professionnel, qui doit respecter celui défini par le décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 2 juillet 2020?
Un syndic non-professionnel (ou bénévole) est une unique personne (physique ou morale) devant être désignée par l’assemblée générale. Cela peut être: une personne physique, à partir du moment où e
Legislation

Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d’échéance

Analyse de la décision

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Actu juridique

Actualité juridique - 15/06/2021

Un syndic ne peut plus démissionner en cours de mandat.

Un des chantages préférés des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires et des conseillers syndicaux est de les «menacer» de démissionner s’ils n’acceptent pas les conditions édictées. Cet
Legislation

Le syndic doit justifier de l'ouverture d'un compte bancaire séparé

Analyse de la décision

Au titre de sa gestion financière, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Cela permet d’avoir un compte bancaire indépendant de celui du syndic et des autres copropriétés gérées par le syndic. Ainsi le syndicat des copropriétaires peut connaitre la réalité de sa situation financière et empêcher toute manœuvre frauduleuse de la part du syndic.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 15/09/2022

Le syndic est-il habilité à procéder à une régularisation de ses honoraires ?

Question: Lors du contrôle des comptes, nous avons constaté une régularisation des honoraires du forfait de base de notre syndic opérée au cours du 3ème trimestre de l’exercice à approuver. Notre syndic nous a expliqué que cette régularisation était due au renouvellement de son mandat, opéré au cours de ce trimestre qui prévoyait dans son nouveau contrat des honoraires plus élevés que le précédent. Cette revalorisation a conduit à la régularisation des honoraires calculés depuis le début de l’exercice, soit le 1er janvier de l’année représentant une somme de plus de 300 €. Cela est-il légal?
Réponse: Soyons clairs, cette pratique est illégale et résulte d’une autre pratique tout aussi illégale. Et pour cause, le contrat de syndic ne peut pas prévoir une date de prise d’effet rétroactive
Legislation

FONCIA HAUGUEL et syndicat condamnés, à l’initiative d’un copropriétaire, en raison d’une clause illicite du contrat du syndic sur la facturation des attestations de T.V.A. réduite

Analyse de la décision

Face au syndic professionnel, s’employant à imposer au syndicat des facturations douteuses résultant de clauses tout aussi suspectes de leur contrat de mandat, un copropriétaire peut se résigner à devoir poursuivre judiciairement les deux parties défaillantes pour obtenir gain de cause.

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 confirme la capacité individuelle d’un copropriétaire lésé à agir judiciairement dans ce cas, ainsi que les modalités et incidences de cette procédure contentieuse.

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Défaut d’ouverture de compte bancaire séparé : la nullité du mandat du syndic doit être requise judiciairement avant toute désignation d’un administrateur provisoire

Analyse de la décision

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

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Ouverture du compte bancaire séparé du syndicat par le syndic : conséquences pour celui-ci et la copropriété d’une justification défaillante

Analyse de la décision

L’existence d’un vrai compte bancaire séparé au nom du syndicat divise fréquemment le syndic et les copropriétaires.

La défaillance du syndic quant à l’ouverture de ce produit auprès d’un établissement financier se révèle fortement dommageable pour le syndicat, comme l’atteste un récent arrêt du 5 janvier 2021 de la cour d’appel de Riom.

 

I. Ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires : obligations du syndic et incidences sur son mandat dans le cas contraire