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Actualité juridique - 19/05/2020

Un renouvellement et non un prolongement de mandat de syndic

L’ordonnance 2020-460 du 22 avril 2020, a prévu que les contrats de syndic arrivant à échéance entre le 12 mars et le 10 septembre 2020 (deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence) bénéf
Legislation

Le syndic ne peut pas payer des factures après la fin de son mandat

Analyse de la décision

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Legislation

L’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré peut être annulée

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Legislation

Le syndic est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’exercice de son mandat

Analyse de la décision

Le syndic est « seul responsable de sa gestion » (article 18-IV de la loi de 1965).

Cette responsabilité - de nature contractuelle car il existe entre syndicat et syndic un contrat de mandat - implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux (article 1231-1 et suivants du Code civil).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 13/03/2020

Qui peut être syndic bénévole et qui peut le substituer dans ses fonctions en cas de caducité de son mandat?

Au sein d’une copropriété de 18 lots, je suis propriétaire uniquement d’une place de parking. Puis-je proposer ma candidature en tant que syndic non professionnel, sachant que je compte vendre ma place de parking d’ici un an?
Votre question est clairement traitée à travers l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété 29 octobre 2019 qui entrera en vigueur au 1er juin 2020. Cet article p
Legislation

Défaut d’ouverture de compte bancaire séparé : la nullité du mandat du syndic doit être requise judiciairement avant toute désignation d’un administrateur provisoire

Analyse de la décision

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

Legislation

La mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

Analyse de la décision

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

Legislation

La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

Legislation

Le mandat d'un syndic de copropriété peut être révoqué à tout moment, mais ce droit, susceptible d'abus, ne peut être exercé que pour une cause légitime

Analyse de la décision

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Legislation

Le quitus entraîne ratification par l’assemblée générale de tous les actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat du syndic

Analyse de la décision

C’est un principe essentiel lié à la responsabilité du syndic qui est rappelé ici.

En effet, le quitus n’a pas de fondement légal mais dans la très grande majorité des cas, les syndics qui convoquent l’assemblée annuelle amenée à voter l’approbation des comptes de la copropriété, en profitent pour inscrire à l’ordre du jour la question du quitus.

Legislation

Le mandat ne vaut que pour les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

  • régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;
  • capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Legislation

Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.