Le compte bancaire séparé du syndicat constitue une source perpétuelle d’interrogations des copropriétaires, face aux nombreuses irrégularités relevées et dénoncées continuellement par l’ARC.
Néanmoins si les infractions sont généralement semblables, celles commises récemment par le syndic parisien, IMMOBILIERE DU CHATEAU, se révèlent innovantes et dignes d’un traitement spécifique par nos soins.
I. L’ouverture du compte bancaire du syndicat par le syndic en exercice n’est nullement conditionnée à l’immatriculation de la copropriété auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H.
Une petite résidence parisienne (14 lots principaux) désigne le 18 mars 2020, lors de son assemblée générale annuelle, un nouveau syndic, en l’occurrence IMMOBILIERE DU CHATEAU.
Le 12 mai 2020, le conseil syndical requiert de ce syndic professionnel parisien confirmation de l’ouverture du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires obligatoire, dans la mesure où l’assemblée générale ne l’a pas dispensé (comme cela est possible pour les immeubles de moins de 16 lots énoncée à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 jusqu’au 31 décembre 2020).
Ce à quoi IMMOBILIERE DU CHATEAU répond par la négative, au motif que l’immatriculation impérative de la copropriété auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H. :
- constituerait un préalable à l’ouverture du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, à savoir la nécessité de présenter préalablement une attestation de cette formalité administrative auprès de l’établissement financier ;
- se révélerait défaillante, en raison d’une carence de saisie informatique de l’ancien syndic professionnel auprès du Registre d’immatriculation conservé par l’A.N.A.H.
Ces allégations sont juridiquement infondées, dans la mesure où :
- l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, L 711-1 et s. et R 711-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation ne lient aucunement l’ouverture du compte bancaire séparé et l’immatriculation de la copropriété auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H ;
- l’immatriculation et l’actualisation annuelle des données de la copropriété auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H. relèvent en principe du syndic en exercice et non de son prédécesseur (art. R 711-1 et R 711-4 du Code de la construction et de l’habitation).
II. Sanction du défaut d’ouverture du compte bancaire séparé du syndicat par le syndic en exercice et préconisation pour que celui-ci s’exécute
Outre le fait que cette appréciation du syndic en exercice, IMMOBILIERE DU CHATEAU est juridiquement inexacte, ce professionnel ne peut ignorer, que l’absence d’ouverture du compte bancaire séparé obligatoire au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai maximal de trois mois suivant sa désignation en assemblée générale (soit en l’espèce le 18 juin 2020) entraine de plein droit la nullité de son mandat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Le conseil syndical se doit de mettre en demeure (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) son syndic en exercice de se conformer à sa prescription légale d’ouverture du compte bancaire du syndicat dans le délai imparti, en soulignant que dans le cas contraire, lui, comme son assurance de responsabilité civile (en copie de la missive) s’exposent à une action judiciaire visant respectivement à leur condamnation en :
- nullité du mandat ;
- indemnisation du préjudice des copropriétaires sur le terrain de la responsabilité civile extracontractuelle (art. 1240 et s. du Code civil).
Il incombe donc aux conseils syndicaux de contrôler l’ouverture effective du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires par le syndic en exercice dans le délai requis, sans que celui-ci n’invoque des objections illégitimes, en lui rappelant son engagement légal, les conséquences dommageables pour le syndicat, pour lui, ainsi que son assurance de responsabilité civile, en cas de manquement à celui-ci.