Les restrictions de déplacement du fait de la COVID 19 ont eu des incidences sur des travaux de copropriété (ravalement, ascenseur…), à savoir soit leur suspension soit le report de leur lancement.
La reprise des chantiers post-déconfinement se révèle plus problématique qu’escomptée, en raison de velléités de prestataires professionnels retenus, de faire supporter au syndicat les éventuels surcoûts du marché liés à la pandémie (location de matériel, évolution du prix des matériaux…).
Les copropriétaires peuvent légitimement s’interroger sur la légalité de telles prétentions.
I. Les engagements des parties relèvent principalement de leur contrat
En l’espèce, une copropriété parisienne adopte en assemblée générale des travaux de ravalement de façade par la société SOCATEB pour un montant de 460.900 euros, exécution entamée fin 2019, avec une date prévisionnelle d’achèvement en juin 2020.
A la suite des restrictions réglementaires sanitaires pour cause de pandémie, cette opération est suspendue en mars 2020.
Le syndic reçoit le 15 juin 2020 de la SOCATEB un devis pour le surcoût de la COVID 19 (frais d’immobilisation du chantier, de réouverture, de location de l’échafaudage…) pour la somme de 50.735,89 euros, soit une majoration du marché initial de 11 % :
- pour seulement deux mois de confinement ;
- basée sur une « reprise en condition normale » en septembre 2020.
Cette proposition se révèle :
- non seulement illicite, dans la mesure où selon le Code civil, toute convention constitue la « loi des parties » (art. 1103), c’est-à-dire que les cocontractants définissent librement leurs engagements, à la seule condition de ne pas enfreindre des dispositions d’ordre public (art. 1102).
Or, le devis initial de la SOCATEB, approuvé par le syndicat, ne comprenait nullement de clause sur une revalorisation de la convention motivée par un report ;
- également abusive, en anticipant une normalisation des règles sanitaires en septembre 2020, alors même que la dynamique actuelle des pouvoirs publiques semble bien plus prompte.
II. Les conditions pour une modification licite des obligations conventionnelles dans le cas où le cocontractant est un syndicat des copropriétaires
Si la convention fixe les engagements respectifs, que les parties sont tenues de respecter, ces dernières peuvent bien évidemment décider de les modifier pour quelque raison que ce soit, mais cela implique un accord entre elles (art. 1102 du Code civil). Autrement dit, un tel changement ne peut nullement résulter d’une décision unilatérale d’une partie contractante.
De plus, quand cette convention unit le syndicat des copropriétaires avec une société, ce changement suppose une résolution, à savoir un vote favorable de son assemblée générale :
- en sa qualité d’organe souverain (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- selon les éléments essentiels « devis » annexés à sa convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967).
Cela revient à dire, que :
- en l’espèce, l’assemblée générale souveraine pourrait parfaitement refuser l’avenant proposé par SOCATEB et contraindre son cocontractant à se conformer au marché préalablement conclu ;
- le syndic ne peut pas de son initiative entériner le nouveau devis, celui-ci ayant l’obligation de veiller à l’application des résolutions de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), et non de les modifier (enseigne, montant, nature des prestations).
En définitive, il appartient au syndicat des copropriétaires d’apprécier souverainement en assemblée générale, si les circonstances exceptionnelles justifient une actualisation des contrats souscrits préalablement ou pendant les restrictions sanitaires associées à la pandémie et dans l’affirmative dans quelle proportion (montant approprié).