Les années se suivent et se ressemblent malheureusement pour certains copropriétaires vis-à-vis des stipulations irrégulières et abusives du contrat de leur syndic professionnel.
C’est notamment le cas du syndic parisien MICHEL HECTUS, dont le mandat 2020/2021 comporte, tout comme celui de 2018/2019, des dispositions litigieuses.
I. Les irrégularités
En parcourant récemment le contrat du syndic professionnel MICHEL HECTUS conclu lors de l’assemblée générale du 26 février 2020 d’une résidence parisienne de 19 lots principaux, l’on constate :
- une erreur majeure sur son mandat, qui rend douteuse soit sa durée ou son échéance adéquate et susceptible d’entrainer une contestation légitime de celles-ci par les copropriétaires.
En effet, la convention indique que le syndic est élu pour une durée de 18 mois prenant effet le 26 févier 2020 pour se terminer le 30 juin 2021.
Or, si on applique une durée de 18 mois commençant à courir le 26 février 2020, le mandat expire donc le 26 août 2021 et non le 30 juin 2021.
Pour qu’un mandat initié le 26 février 2020 échoie le 30 juin 2021, cela suppose une désignation de 16 mois et 4 jours ;
- une facturation d’une note d’honoraires de 36 euros T.T.C. au copropriétaire débiteur pour une seconde relance intervenant avant la mise en demeure.
Pour rappel, le syndic ne peut imputer de frais nécessaires au recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur, qu’à compter de la mise en demeure, celle-ci comprise (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Cela signifie a contrario, que le syndic ne peut régulièrement facturer à qui que ce soit d’honoraires pour le recouvrement des provisions et charges, préalablement à cette mise en demeure (lettre recommandée avec demande d’avis de réception).
II. Les abus
Ce contrat de mandat 2020/2021 du syndic MICHEL HECTUS contient également des abus (montant manifestement sous ou surévalué), en ce qui concerne :
- la dispense de l’extranet du syndicat des copropriétaires.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une obligation pour le syndic de fournir aux copropriétaires et conseil syndicaux un espace informatique sécurisé, leur permettant de consulter à distance des documents du syndicat, sauf exonération de l’assemblée générale.
Et le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic de souligner, que cet extranet relève des honoraires de gestion courante du syndic (forfait de base).
Cette disposition réglementaire précise également, qu’en cas de dérogation par l’assemblée générale à cet impératif légal, le syndic doit minorer de ses honoraires de base un montant correspondant déterminé de manière forfaitaire ou sur justificatif.
MICHEL HECTUS a retenu la première option en fixant un montant forfaitaire manifestement dérisoire d’un euro ;
- l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à facturer au copropriétaire vendeur une somme pour l’établissement de l’état daté (formulaire mentionnant principalement ses dettes ou créances à l’égard du syndicat) sollicité par son notaire.
Si sa détermination conventionnelle (clause dans le contrat de mandat du syndic) demeurait libre jusqu’au 1er juin 2020, avant la fixation d’un montant réglementaire maximal de 380 euros T.T.C. (décret du 21 février 2020), le chiffre proposé par MICHEL HECTUS de 696 euros T.T.C. s’avérait déjà totalement excessif, au regard de la moyenne relevée (400/500 euros).
La poursuite de pratiques illicites et abusives de syndics professionnels justifie la nécessité de :
- maintenir les actions didactiques et dénonciatives de l’ARC à l’égard des copropriétaires et des pouvoirs publics ;
- contrôler, refuser, négocier la proposition de contrat de mandat de syndic, préalablement au vote sur sa nomination en assemblée générale, ainsi que d’écarter postérieurement des comptes du syndicat les honoraires juridiquement litigieux du syndic y figurant.