Il peut parfois paraitre déroutant pour les copropriétaires et leur soutien indéfectible, l’ARC, de constater la poursuite, voire l’aggravation de manquements de certains syndics professionnels aux impératifs légaux et réglementaires.
C’est notamment le cas du syndic parisien Cabinet GERARD RIBEREAU, dont la proposition de contrat de mandat 2020/2021 se révèle encore plus irrégulière que celle de 2019/2020, (abus n° 4582 du 22 novembre 2019) et de 2018/2019 (abus n° 4434 du 20 novembre 2018).
I. Irrégularités « ordinaires » du contrat 2020/2021 du Cabinet GERARD RIBEREAU
En novembre 2020, le Cabinet parisien GERARD RIBEREAU adjoint à la convocation d’une assemblée générale annuelle prévue le 16 décembre 2020 d’une petite copropriété francilienne des Hauts-de-Seine (92) sa proposition de contrat de mandat 2020/2021 en vue de sa nomination à la fonction de syndic.
Les infractions réglementaires réitérées au décret du 26 mars 2015, modifié par le décret du 02 juillet 2020 sur le contrat type de syndic correspondent :
- à l’absence de la mention de souscription de sa garantie financière impérative ;
- à une détermination de mandat non conforme, puisque celle-ci prendrait effet le 16 décembre 2020 au jour de l’assemblée générale (alors que la loi prévoit qu’elle ne puisse intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la date de la réunion du syndicat des copropriétaires), pour une durée d’un an, avec possibilité de prorogation (totalement irrégulière) de 15 jours jusqu’au 31 décembre 2021 ;
- au maintien de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) en cas de dispense de l’assemblée générale à son obligation d’extranet ou de conservation des archives du syndicat des copropriétaires, alors que ces minorations s’imposent réglementairement.
S’il ne réduit pas ces honoraires dans ce cas, il entend en plus les augmenter annuellement de 180 € T.T.C. pour l’actualisation des données de l’extranet du syndicat, cette tâche ordinaire lui incombant pourtant au titre de ses honoraires de gestion courante ;
- à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires (mutuelle, retraite…) selon un montant annuel de 180 € T.T.C, bien que cette prestation ordinaire relève de son forfait de base ;
- à une facturation au syndicat des copropriétaires de 180 € T.T.C. pour toute évolution légale impliquant un traitement par ses soins.
Cette clause indéterminée se révèle totalement irrégulière, dans la mesure où la liste des prestations particulières permettant au syndic de facturer des frais supplémentaires est strictement restrictive (liste limitative réglementaire) ;
- aux 120 euros T.T.C. pour les photocopies liées à toutes les assemblées générales.
Or, les frais de l’assemblée générale ordinaire incombent au syndic au titre de ses honoraires de gestion courante, frais de reprographie compris.
II. Irrégularités « nouvelles » du contrat 2020/2021 du Cabinet GERARD RIBEREAU au regard des dernières évolutions réglementaires
A y regarder de plus près, on constate que ce projet ne répond pas aux prescriptions réglementaires sur le contrat type résultant du décret du 26 mars 2015 dans sa dernière version issue du décret du 2 juillet 2020, à savoir :
- la mention quant à la résiliation du mandat du syndic (rupture anticipée du contrat pour faute grave) à l’initiative de celui-ci ou du conseil syndical ;
- la pénalité et son montant réglementaire de 15 euros par jour de retard selon le décret du 7 octobre 2020, que ce soit pour la transmission tardive de :
* la fiche synthétique à tout copropriétaire lui en faisant la demande (en lieu et place de l’euro stipulé).
Pire, la mise à jour de la fiche synthétique est facturée 60 euros T.T.C. à la copropriété.
Cette prestation constitue pourtant une intervention ordinaire relevant de son forfait de base ;
* documents du syndicat des copropriétaires au conseil syndical en sollicitant la communication expressément (référence au demeurant totalement omise) ;
- la dissociation de ses honoraires pour les prestations particulières pour le dépassement de durée conventionnelle de sa présence à l’assemblée générale (145,86 € T.T.C. entre 20h et 22h, et 182,33 € T.T.C. au-delà), quand le décret du 2 juillet 2020 n’autorise une telle majoration que sur la base d’un critère unique ;
- l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur, qu’il entend facturer 600 euros T.T.C. à ce dernier.
L’article 1er du décret du 20 février 2020 fixe pourtant son plafond réglementaire à 380 euros T.T.C.
Face à un tel mépris de la loi, les copropriétaires doivent en tirer les conclusions, a minima en :
- mettant ce contrevenant en concurrence lors de l’assemblée générale. Cela suppose de lui notifier (lettre recommandée avec demande d’avis de réception) la question de l’élection du syndic, le projet de résolution associé et la proposition de contrat de mandat d’un confrère ou du propriétaire d’un lot sur la résidence concernée, avant que celui-ci ne notifie la convocation aux copropriétaires ;
- rejetant les honoraires litigieux imputés dans les comptes clos du syndicat établis par le syndic et soumis pour approbation en assemblée générale.
Pour notre part, nous allons également informer les pouvoirs publics des infractions manifestes à la réglementation de ce « professionnel » de l’immobilier.