La pandémie actuelle constitue un évènement inattendu ayant fortement désorganisé les syndicats des copropriétaires et leur assemblée générale annuelle.
Cette situation sanitaire exceptionnelle ne peut néanmoins justifier les nombreuses absurdités et illégalités de syndics professionnels comme celles du syndic François QUERREC immobilier sur une copropriété parisienne, en ce qui concerne son assemblée générale 2020 et la régularisation des charges auprès des copropriétaires.
I. Assemblée générale 2020 : incompréhension et irrégularités quant à sa convocation et tenue
Une copropriété parisienne comportant une centaine de lots a pour syndic professionnel François QUERREC immobilier, qui explique aux copropriétaires par une circulaire datée du 29 septembre 2020 le report de l’assemblée générale de sa seule initiative.
Selon lui, ce changement est motivé par l’évolution sanitaire quotidienne, mais également en raison de différends au sein du conseil syndical.
Quelle n’est pas la surprise des copropriétaires de se voir confirmer finalement une assemblée générale en présentiel au 1er octobre 2020 à 18h, lettre accompagnée d’un courrier explicatif comportant cette même date, du fait selon lui de la pression exercée par le conseil syndical.
Cette volte-face se révèle incompréhensible :
- de la part d’un syndic professionnel, ainsi que pour les copropriétaires pris totalement au dépourvu ;
- juridiquement dans la mesure où le syndic doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours entre la tenue de l’assemblée générale et la notification de sa convocation, commençant à courir au lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires (art. 9 du décret du 17 mars 1967).
A cela s’ajoute la capacité pour les copropriétaires de pouvoir exprimer leur décision à distance via un formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Or, nous ne voyons pas comment :
- François QUERREC immobilier peut se conformer à l’impératif réglementaire minimal de 21 jours en décidant le 29 du report de l’assemblée générale pour la réitérer par une note datée du 1er octobre 2020, jour de la réunion du syndicat des copropriétaires ;
- les copropriétaires peuvent respecter le délai minimal de trois jours francs avant la date de l’assemblée générale pour faire parvenir au syndic leur formulaire complété de vote par correspondance (art. 9 bis du décret du 17 mars 1967).
Tout manquement à ces prescriptions légales et réglementaires expose l’assemblée générale à une action judiciaire en annulation par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
II. Charges 2018/2019 : exigibilité illicite
Outre le caractère litigieux de la convocation de l’assemblée générale, le syndic François QUERREC immobilier expédie aux copropriétaires, parallèlement à celle-ci, leur appel de provisions pour charges du 4ème trimestre 2020, ainsi que leur régularisation des charges pour l’exercice 2018/2019.
Il précise, que cet appel de provisions et de charges courantes daté du 30 septembre 2020 est exigible au 1er octobre 2020, soit la date de l’assemblée générale ordinaire.
François QUERREC immobilier oublie néanmoins de mentionner une condition impérative, pour que les charges soient dues par les copropriétaires, à savoir l’approbation en assemblée générale des comptes clos du syndicat, conformément à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence judiciaire civile constante en la matière.
Or, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires est souveraine dans ce domaine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965). Autrement dit, celle-ci peut parfaitement refuser d’adopter les comptes clos du syndicat présentés par le syndic, cette décision faisant en conséquence obstacle à toute régularisation des charges par les copropriétaires auprès du syndic, au nom du syndicat.
La pandémie ne peut pas justifier le manque de rigueur de syndics professionnels s’agissant des fondamentaux de la copropriété : son assemblée générale, le règlement des provisions et charges par les copropriétaires.
Dans la négative, ils exposent le syndicat à une instabilité financière et juridique.