Septembre 2020 constitue la période de lancement des assemblées générales annuelles, annulées précédemment du fait de la pandémie de Covid 19.
L’été n’aura cependant pas permis à certains syndics professionnels de mettre un terme aux infractions du droit de la copropriété, comme le souligne l’ordre du jour d’une assemblée générale du 8 septembre 2020 d’une résidence parisienne rédigé et expédié par le cabinet Hugues De La VAISSIERE (H.D.L.V.).
I. Les irrégularités instituées par le syndic H.D.L.V. : désignation, et honoraires pour le suivi des travaux
Dans la seconde convocation de l’assemblée générale ordinaire du 8 septembre 2020 (la première du 31 mars 2020 ayant été annulée en raison des restrictions sanitaires) d’une résidence parisienne de 30 lots principaux établie et notifiée par son syndic professionnel H.D.L.V., ce dernier commet les irrégularités sur :
- la nomination du syndic, en omettant d’indiquer expressément la date de prise d’effet de son mandat, sa durée, en contradiction des prescriptions réglementaires énoncées par l’article 29 du décret du 17 mars 1967.
De plus H.D.L.V. associe son mandat à la tenue de l’assemblée générale ordinaire suivante, et donc, avec une prolongation en cas de report de celle-ci.
Cette proposition se révèle totalement irrégulière, dans la mesure où l’article 29 ne prévoit nullement cette référence et impose une durée déterminée de mandat, c’est-à-dire sans possibilité de prorogation.
Enfin, cette assemblée générale comprend une mise en concurrence du mandat du syndic, et H.D.L.V. entend soumettre son élection, et en cas de rejet de celle-ci, le vote de la candidature adverse.
Cette approche s’avère encore parfaitement irrégulière, puisque l’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose, que lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur une question relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et mettant en concurrence plusieurs contrats (comme en l’espèce), chaque postulant doit être préalablement soumis au vote de la majorité de l’article 25, avant un éventuel second vote à la majorité de l’article 24 pour celui ou ceux n’ayant pas réuni la majorité absolue du syndicat en première lecture, mais au moins le tiers de celle-ci.
Il appartient dans ce cas au président de séance, chargé du déroulement régulier de l’assemblée générale (art. 15 du décret du 17 mars), de veiller à une délibération conforme au cadre légal de la copropriété.
Dans cet ordre du jour, divers travaux de réfection des parties communes et des équipements collectifs sont envisagés, H.D.L.V. regroupe la question de ses honoraires avec d’autres interrogations telles que la détermination des appels de fonds de cette opération.
Cette présentation est incontestablement illicite, puisque si l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à requérir du syndicat des honoraires additionnels pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel, il impose que ce point fasse impérativement l’objet d’une question distincte de la rénovation concernée, sous peine de nullité pouvant être sollicitée judiciairement par tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent non représenté) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
II. Les irrégularités instaurées par le syndic H.D.L.V. sur la délégation de pouvoir et les majorités légales requises
Dans cette convocation d’assemblée générale du 8 septembre 2020, H.D.L.V. se méprend également sur les majorités adéquates, en proposant :
- l’actualisation de l’avance permanente de trésorerie du syndicat à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle relève de la majorité simple du 24 ;
- l’option pour le syndicat de déléguer au conseil syndical le choix de l’entreprise pour les travaux collectifs précis adoptés en assemblée générale à la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que ce mandat expresse est soumis en première lecture à la majorité absolue du syndicat des copropriétaires (art. 25) ;
- de soumettre des questions d’un copropriétaire (transmission d’un audit à tous les copropriétaires, discussion lors de la prochaine assemblée générale sur les conclusions de cet audit) à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que ces interrogations ordinaires relèvent au mieux de la majorité simple de l’article 24 du même texte.
De plus, H.D.L.V. prévoit la question de la délégation étendue (qu’il dénomme « permanente ») du syndicat au conseil syndical pour l’engagement de dépenses, et ce, avec une application immédiate, en l’absence de toute mention expresse contraire.
Or, si l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit effectivement la capacité du syndicat en assemblée générale à consentir une délégation étendue au conseil syndical, celle-ci ne trouve à s’appliquer qu’à compter du 1er janvier 2021 et non du 8 septembre 2020.
Si le droit de la copropriété connait ces dernières années et mois de multiples évolutions, qui ne sont pas toujours aisées à appréhender, il n’en demeure pas moins surprenant que des syndics « professionnels » puissent encore commettre des erreurs sur des fondamentaux (majorités nécessaires, modalités de vote en cas de mise en concurrence de contrats soumis en première lecture à la majorité de l’article 25…), susceptibles d’entrainer des contestations légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants.
Il reste primordial d’analyser la convocation dès sa réception et de désigner à la présidence de l’assemblée générale, un copropriétaire maitrisant un tant soit peu le droit de la copropriété, afin de rectifier les carences corrigibles.