On se demande parfois s’il ne faudrait pas publier des articles à destination des syndics professionnels, pour leur rappeler en quoi consistent leur métier et l’éthique dont ils doivent faire preuve vis-à-vis de leur mandant qui est le syndicat des copropriétaires.
A ce titre, nous allons publier un abus, voire une illégalité démentielle qui met en évidence le constat que les syndics et surtout les grands groupes sont prêts à tout pour augmenter leurs profits, quitte à bafouer les règles élémentaires du métier de syndic.
Pour cela, nous allons présenter la nouvelle facture que l’on retrouve dans certaines copropriétés gérées par le groupe Foncia concernant la gestion des formulaires de vote par correspondance.
Comme nous allons le constater, ce nouveau dispositif qui est critiqué par l’ensemble des professionnels s’avère être en définitif lucratif pour certains groupes de syndic, comme Foncia, et les sociétés spécialisées.
I. Une facture démentielle.
A la suite d’un contrôle des comptes assuré par l’un de nos auditeurs, une facture démentielle a été relevée qui démontre la gravité de la situation.
Avant d’aller plus loin, voici un extrait :
Que constatons-nous ? Il s’agit d’une société de développement informatique se nommant « SDTi » qui facture à la copropriété (et non au syndic) un montant de 1 020 euros pour la mise en place et le traitement du vote par correspondance.
Le premier élément intéressant est que cette société a facturé un « kit de commande de système de vote », alors que l’assemblée générale s’est tenue uniquement par correspondance.
A priori, cette société considère que cette prestation est due même si en définitive l’assemblée générale ne s’est pas tenue en présentiel.
Par ailleurs, cette société facture diverses prestations, telles que la préparation du vote par correspondance et surtout le traitement des formulaires transmis qui facture un coût de deux euros quarante par formulaire, auxquels s’ajoute un coût de douze centimes par vote différent dans la limite de six euros par formulaire.
Une aberration totale, car d’une part les libellés n’ont aucun sens et d’autre part à aucun moment l’assemblée générale n’a validé l’intervention de cette société et encore moins les coûts de cette prestation.
D’ailleurs, comme nous l’expliquerons au chapitre II, ce type de procédé n’est pas uniquement abusif, mais bien illégal.
Et pour cause, au-delà de ce coup de force de Foncia, c’est le principe même du contrat type et du mandat de syndic qui est remis en cause.
II. Un report des obligations du syndic sur les prestataires sans diminution du coût des honoraires.
Le contrat-type de syndic précise dans son annexe 1 la liste non exhaustive des tâches comprises dans le forfait de base.
On retrouve en 1° « la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale qui prévoit entre autre la vérification des voix et des pouvoirs des copropriétaires ».
Cette tâche est donc incluse au forfait de base qui a permis au syndic d’évaluer les honoraires réclamés auprès du syndicat des copropriétaires.
Or, en faisant facturer à la copropriété une prestation de service assurée par une société tierce qui gère le contrôle et la saisie des formulaires de vote par correspondance, Foncia fait supporter à la copropriété une charge qu’il aurait dû assurer dans le cadre de son forfait de base.
Autrement dit, Foncia fait supporter à la copropriété deux coûts pour une même prestation puisqu’une fois elle est payée dans le cadre du forfait de base, puis une seconde fois auprès de la société choisie par Foncia.
Ce stratagème est loin d’être anodin, car il répond à une logique extrêmement perverse.
En effet, pour justement contourner les limites du contrat-type qui définit de manière exhaustive les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire, Foncia fait facturer à la copropriété les missions comprises dans son forfait par une société tierce.
Grâce à ce procédé, Foncia augmente ses profits puisque tout en maintenant ses honoraires, il transfère une partie de ses tâches auprès d’une autre société spécialisée qui refacture à la copropriété son intervention.
Le dindon de la farce reste les syndicats de copropriétaires mandants qui se retrouvent à devoir payer toujours plus pour satisfaire les profits du syndic et de ses « sociétés amies ».
Voici donc la nouvelle politique commerciale de Foncia qui vend une baguette de pain, tout en réclamant le prix de la farine, de l’eau, et de la main-d’œuvre.
Elle n’est pas belle la vie chez Foncia et consorts ?