Tout observateur qualifié est préoccupé par un phénomène qui devient de plus en plus important, qui est celui des copropriétés en difficulté.
En effet, selon l’Anah le nombre de copropriétés en difficulté est estimé à 100 000 immeubles, soit plus de 10% des immeubles privés.
La situation va vraisemblablement s’aggraver, car la principale cause que sont les impayés sont selon l’Anah en augmentation de 6%.
Les dispositifs publics qui sont sensés redresser ce type de copropriété n’atteignent pas les objectifs fixés, ce qui s’explique principalement par le fait qu’ils sont déclenchés trop tardivement et que les causes des problèmes ne sont pas traitées à la racine.
Afin d’expliquer l’une de facettes de la gravité de la situation mettons en évidence la résidence des Ormes qui se situe à Villiers-le-Bel, gérée actuellement par un syndic professionnel qui est : le cabinet Frequel.
I. Des impayés de charges inconsidérés
Afin de traiter de manière précoce les impayés de charges, la loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs dispositifs.
En particulier, elle donne au syndic un droit d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire débiteur sans attendre l’aval de l’assemblée générale ou même du conseil syndical.
Cela s’explique par le fait que le syndic est le mandataire de la copropriété, devant agir au plus vite dans l’intérêt de son mandant.
Par conséquent, il doit traiter les impayés dès leur survenance ne devant pas attendre une accumulation d’appels de fonds non réglés pour agir.
Les conséquences d’un traitement tardif ou inexistant des impayés incitent généralement les autres copropriétaires à ne plus payer leurs appels de fonds, ce qui provoque un déficit de trésorerie qui ne permet plus de régler les fournisseurs et réaliser les travaux d’entretien.
Il s’agit en définitive d’une spirale infernale où après que certains des copropriétaires se retrouvent en difficulté de bonne ou de mauvaise foi, c’est ensuite la copropriété qui plonge en difficulté.
Après avoir rappelé ces évidences, voyons la situation d’impayés de la résidence des Ormes :
Eh oui, que constatons-nous ? Des records d’impayés ! 10 000 €, 20 000 €, 30 000 € jusqu’à 50 000 € euros pour un seul copropriétaire.
Comment expliquer que le syndic en place ait laissé la situation pourrir ? Certes, il affirmera que la copropriété n’a plus de trésorerie suffisante pour engager des procédures judiciaires, cependant la question est toute autre.
Pourquoi dès les premiers impayés représentant 500 à 1 000 euros, le syndic n’a pas agi comme il le devait en engageant successivement les procédures amiables, puis judiciaires.
Là est vraisemblablement la faute !
II. Les préconisations de l’ARC
Il est clair que le syndic pose un problème stratégique, car il est certes mandataire de la copropriété, mais également un commerçant qui essaie de profiter de toutes les occasions pour générer de nouveaux profits au bénéfice de son cabinet.
Les impayés sont incontestablement l’un des moyens, notamment sur la tarification des actes de recouvrement, tels que la lettre de relance ou la mise en demeure.
Plus que cela, le syndic peut avoir des raisons stratégiques de limiter les actions judiciaires à l’encontre d’un copropriétaire débiteur, notamment lorsqu’il représente un nombre de tantièmes important, sachant qu’il pourra être un opposant à sa réélection.
A cela s’ajoutent d’autres difficultés, telles que les frais de contentieux que le juge refuse de condamner à la charge du copropriétaire débiteur, impliquant que ces frais sont ré-imputés sur le compte de la copropriété, la mettant encore un peu plus en difficulté.
Afin de traiter l’ensemble de ces difficultés, l’ARC a soumis au cabinet du Premier ministre et de la ministre déléguée au Logement quinze propositions pour améliorer le traitement des impayés.
Le dossier du mois de Mai reprend en détails l’ensemble de ces propositions. (Voir article)