Alerte sur l’information concernant les honoraires forfaitaires des nouveaux contrats types de syndic

 

 

Bien que le contrat type soit équilibré, respectant les intérêts du syndic et du syndicat de copropriétaires, la vigilance reste toujours de mise.

 

En effet, les syndics qui ont à leur disposition un arsenal de juristes essayent par tous moyens d’utiliser les failles du contrat type pour détourner la vigilance du conseil syndical et des copropriétaires.

 

Voici un cas très instructif qu’il est intéressant de signaler.

 

I. Un grand écart d’honoraires incompréhensible entre deux contrats de syndic

 

Un conseil syndical a réalisé un appel d’offres auprès de deux cabinets de syndics pour des contrats de deux ans : l’un présentait des honoraires forfaitaires pour un montant de 49.605 € tandis que l’autre proposait un forfait de 25.000 €.

 

Autrement dit, un grand écart qui ne peut se justifier, même en prenant en considération l’ensemble des tâches incluses (ou non) dans chacun des contrats types.

 

Les explications données par les deux cabinets montrent à quel point il est important de rester très vigilant lors de l’analyse des contrats types.

 

En effet, après avoir interrogé les deux cabinets, voici les réponses apportées :

 

• Les honoraires de 49.605 € correspondent aux honoraires sur la durée du contrat, soit deux ans ;
• les honoraires de 25.000 € correspondent aux honoraires forfaitaires annuels et seront donc doublés sur les deux ans de contrat.

 

Nous allons voir ce qui explique une telle situation. Mais avant, rappelons quelles sont les dispositions du contrat type

 

II. Honoraires annuels ou honoraires sur la durée du contrat ?

 

1. Des honoraires annuels

 

Le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type prévoit dans son article 7.1.5 que les « modalités de rémunération » doivent s’exprimer de manière annuelle.

 

En effet, il est explicitement prévu la disposition suivante : «  La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de ... euros hors taxe, soit ... euros toutes taxes comprises. »

 

Cependant le contrat type ne prévoit pas l’obligation de préciser quelle est la rémunération totale sur la durée du contrat (qui peut être de plus d’un an).

 

Or, comme nous allons le voir, la notion « d’honoraires annuels » fait l’objet d’interprétation de la part de certains syndics.

 

2. La révision possible des honoraires chaque année

 

Par ailleurs, l’article 7.1.5 du contrat type concernant les « modalités de rémunération » laisse la possibilité (il s’agit d’une disposition optionnelle) au syndic de prévoir des modalités de révision annuelle, selon une date à définir.

 

Ainsi, pour connaître le montant total du contrat sur plusieurs années, il ne suffit pas de multiplier les honoraires forfaitaires annuels au prorata du nombre de mois du contrat. Il faudra prendre en considération, selon les syndics, s’il existe des modalités de révision du prix (basée sur une formule d’indexation) et comment elles s’appliquent.

 

III. Des syndics qui utilisent à leur avantage ces ambigüités

 

Ainsi, les cabinets de syndic vont avoir une approche différente pour exprimer leurs honoraires.

 

• Certains vont indiquer le montant des honoraires annuels, indépendamment de la durée du contrat. Le conseil syndical devra alors calculer le montant des honoraires pour l’ensemble de la durée du mandat en prenant éventuellement en considération l’indice de révision s’il est prévu dans le contrat.

 

• D’autres syndics vont présenter leurs honoraires pour l’intégralité de la durée du contrat, faisant abstraction de la « rémunération forfaitaire annuelle » mentionnée à l’article 7.1.5 du contrat type.

 

• D’autres syndics encore considéreront que le montant des honoraires forfaitaires présentés au contrat s’exprime jusqu’à la fin de l’exercice ou de l’année civile en cours et qu’il faudra recalculer les honoraires pour le reste de la durée du mandat.

 

• Il faut ajouter à cela que certains syndics prévoient dans leur contrat une révision des prix qui peut s’appliquer en cours de mandat - voire même en cours de la première année - sur la base d’une formule d’indexation difficile à calculer.

 

Comme on le voit, le conseil syndical devra être particulièrement vigilant sur ce point essentiel et prévoir, dans la résolution concernant le contrat de syndic, de faire figurer le montant exact de rémunération du syndic pour l’intégralité de la durée du contrat.

 

Rappelons en effet que le Code de déontologie qui s’applique aux syndics de copropriété prévoit dans son article 6, intitulé « Transparence » que les syndics doivent donner à leurs clients « une information exacte, intelligible et complète (…) des montants et des modes de calculs de leurs honoraires ».

 

Nous reviendrons prochainement sur ces questions dans le cadre d’un ABUS concernant un gros cabinet de syndic, ce qui a par ailleurs incité l’ARC à saisir la DGCCRF à ce sujet.