Frais privatifs non « imputables » au syndicat de copropriétaires.
Une réponse de la Chancellerie
I. Frais privatifs et contrat-type
Avec la mise en place du contrat-type de syndic, défini par décret et obligatoire pour tous les contrats nouveaux ou renouvelés après le 2 juillet 2015, de nouvelles dispositions ont été introduites.
Concernant les frais « privatifs », réglementés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le contrat-type vient apporter quelques précisions.
II. Des dispositions peu « pratiques »
Dans la partie consacrée aux frais privatifs, il est clairement mentionné que le syndic ne peut en aucun cas imputer ces frais au syndicat de copropriétaires.
Cette précision est très importante sur le plan juridique : le syndicat de copropriétaires ne peut en aucun cas être redevable de frais privatifs qui n’auraient pas été réglés par le copropriétaire concerné.
Cependant : en pratique, cette disposition soulève différentes interrogations :
- en matière de recouvrement, les frais privatifs sont imputés à des copropriétaires qui ne payent pas leurs charges ;
- ainsi les frais doivent être avancés ;
- s’ils ne peuvent être avancés par le syndicat de copropriétaires, doivent-ils être avancés par le syndic lui-même ?
Nous avons donc saisi le ministère de la Justice à ce sujet.
III. Une réponse claire de la Chancellerie
La réponse est très claire :
- « Le syndic est un mandataire, ce n’est pas à lui d’avancer les fonds ».
- C’est donc toujours bien le syndicat de copropriétaires qui doit avancer les fonds. Sur ce point, le décret sur le contrat-type ne change pas le fonctionnement existant.
- Par contre, en cas de rejet de certains frais privatifs - considérés comme « non nécessaires » au sens de l’article 10-1 ou comme abusifs - ces frais ne peuvent être reportés sur le syndicat de copropriétaires.
- C’est donc le syndic qui devra assumer les frais imputés « indûment » sur le compte d’un copropriétaire, s’ils étaient rejetés par le juge à l’issue d’une procédure.
On le voit, cette nouvelle disposition devrait inciter les syndics à ne réclamer que des frais strictement nécessaires (une mise en demeure, un commandement de payer, etc.) et sans surcoût