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Legislation

Autorisation amiable et judiciaire de travaux privatifs affectant les parties communes.

Analyse de la décision

Un copropriétaire peut requérir du syndicat, voire du juge l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, mais pas à n’importe quelle condition.

I. Autorisation amiable de travaux privatifs  affectant les parties communes : compétence de principe de l’assemblée générale a priori, voire a posteriori et incidences en cas de défaut d’inscription de la demande du copropriétaire à son ordre du jour

Legislation

Travaux privatifs affectant les parties communes autorisation préalable de l'assemblée générale selon les éléments essentiels joints

Analyse de la décision

Les travaux privatifs d’un copropriétaire impactant les parties communes n’en finissent pas de susciter des controverses, en raison des changements opérés par la partie demanderesse aussi bien sur le fond (constitutifs de l’aménagement), que sur la forme (autorisation préalable transformée en entérinement).

Dans un arrêt du 12 mai 2021, la cour d’appel de Paris prend soin de rappeler le régime juridique applicable.

Legislation

Travaux privatifs affectant les parties communes : le professionnel est soumis à une obligation de conseil à l’égard du copropriétaire

Analyse de la décision

La réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble génère régulièrement des différends entre le copropriétaire concerné et le syndicat, représenté par son syndic. Un récent arrêt de la Cour d’Appel de Versailles, en date du 24 octobre 2017 souligne les obligations de l’entreprise vis-à-vis de son client copropriétaire, regardons ensemble les obligations des parties ainsi que les conséquences liées à de tels travaux.

Legislation

La Cour de Cassation rappelle que les travaux privatifs affectant les parties communes exigent une autorisation de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Tout résident d’une copropriété, locataire ou copropriétaire, d’un lot d’habitation ou commercial, doit s’interroger sur la législation à respecter pour effectuer des aménagements affectant les parties communes de la résidence.

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent arrêt, relatif aux travaux entrepris par le locataire d’un local commercial.

La haute juridiction vient rappeler le cadre légal applicable et les incidences en cas d’infraction.

Legislation

Coresponsabilité en cas de défaut d’entretien de parties communes et de travaux privatifs non autorisés

Analyse de la décision

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.

Legislation

L’exécution licite d’aménagements privatifs affectant les parties communes : compétence de l’assemblée générale et capacité de tout copropriétaire à requérir leur suppression en cas d’illégalité

Analyse de la décision

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

Legislation

Travaux illicites par un preneur sur des parties communes et demande de celui-ci de suspension de ses loyers

Analyse de la décision

Au sein d’une résidence, le différend peut concerner les membres du syndicat entre eux, ceux-ci et leur syndic, en tant que représentant légal chargé de l’administration des parties communes et des équipements collectifs, mais également des tiers, en cas de manquements du locataire d’un lot au droit de la copropriété, voire à son bail.

Legislation

Le copropriétaire doit se conformer à l’autorisation accordée par l’assemblée générale pour la réalisation des travaux affectant les parties communes, y compris aux engagements qu’il a pris en contrepartie de l’autorisation

Analyse de la décision

Les travaux affectant les parties communes font l’objet d’une source de contentieux inépuisable :entre les copropriétaires qui ne demandent pas l’autorisation de l’assemblée générale, ceux qui demandent une autorisation alors qu’en réalité il s’agit d’une appropriation des parties communes pour effectuer lesdits travaux, et ceux qui ne se conforment pas à l’autorisation accordée par l’assemblée générale, la jurisprudence abonde en la matière.

Legislation

Les conditions pour que le syndicat puisse requérir du juge des référés la suspension de travaux privatifs sur les parties communes et du changement d’affectation d’un lot à la location meublée touristique

Analyse de la décision

L’exécution licite de travaux privatifs susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble oppose régulièrement le copropriétaire du lot concerné et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La confrontation peut se solder notamment par une action judiciaire auprès du juge des référés visant à leur suspension, si la voie préalable amiable se révèle vaine.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 14/01/2022

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
Reponses expert

Réponse de l'expert - 24/12/2021

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour d’y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/11/2021

La portée d’une autorisation de travaux privatifs donnée depuis plus de 5 ans

Question:Un copropriétaire souhaite faire installer un climatiseur fixe. Cela nécessite le percement d'une partie commune. Il y a environ 5 ans il avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à ces travaux. Mais, à ce jour il ne les a pas effectués. Il manifeste cette année son intention de procéder aux travaux sachant que l'emplacement envisagé pour l'équipement extérieur n'est plus celui présenté initialement. Doit-on voter à nouveau sur le sujet en assemblée générale ?
Réponse: Au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certain
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Dans le cadre de travaux de ravalement de façade, l’assemblée générale peut voter la réalisation de travaux privatifs.

Analyse de la décision

Une copropriété est forcément constituée de parties communes, propriété indivise à tous les copropriétaires, et de parties privatives, propriété exclusive de chacun des copropriétaires.

Si le syndicat des copropriétaires est uniquement habilité à régir les parties communes, le propriétaire ne peut se voir imposer de décisions sur son lot privatif sauf à l’unanimité des voix.

Legislation

Les combles sont-ils parties communes ou privatives ? Le verdict réitéré de la Cour de cassation.

Analyse de la décision

Les règlements de copropriété sont parfois rédigés imparfaitement, on peut ainsi rencontrer des difficultés relatives à la nature juridique des combles.

Il n’est pas rare que le syndicat et les copropriétaires du dernier étage se disputent leur propriété, surtout en présence d’une clause ambigüe ou en l’absence de toute référence dans le règlement de copropriété.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 04/03/2022

A qui incombent les frais des travaux privatifs décidés par l’assemblée générale ?

L’assemblée générale souhaite réaliser des travaux de ravalement de façade, le conseil syndical envisage de réaliser les travaux de rénovation de garde-corps, équipement privatif. Cependant, tous les copropriétaires ne détiennent pas de balcon, à qui incombent de tels frais?
Dans le cadre d’un ravalement de façade, il est admis par la jurisprudence en présence d’une clause d’harmonie de l’immeuble ou non, que l’assemblée générale puisse décider de voter la rénovation des
Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut obtenir la remise en état d’origine dans le cas de travaux privatifs non conformes à l’autorisation donnée en assemblée générale

Analyse de la décision

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des aménagements privatifs affectant les parties communes effectués par des copropriétaires et doivent faire face parfois, aux libertés prises par ces derniers en regard du descriptif validé en assemblée générale.

Les syndicats des copropriétaires se sentent souvent démunis face aux libertés prises par certains copropriétaires par rapport au descriptif de travaux validé en assemblée générale.

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Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

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Le prix de vente du droit de surélévation peut être converti en paiement de la rénovation des parties communes

Analyse de la décision

Le droit de surélévation est une opération de construction qui lorsqu’elle porte sur un immeuble en copropriété, a pour objectif, d’accroître le volume des parties communes, soit de créer de nouveaux locaux privatifs.

Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété ou des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes.

Legislation

La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

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Le propriétaire d’un lot ne peut agir personnellement en indemnisation pour les désordres sur les parties communes

Analyse de la décision

L’acquisition d’un lot en copropriété dans un programme neuf comporte souvent de nombreux désagréments, voire des contestations, en raison des nombreuses malfaçons liées à la sous-traitance (retard et compensation de celui-ci en négligeant les normes, utilisation de matériaux inadaptés ou divergents du «contrat de réservation»…).

Ces différends peuvent aboutir à une action judiciaire civile en suppression des désordres et/ou en indemnisation financière de ceux-ci.