Changement de syndic, ARC et UFC Que Choisir :
un article dans le journal LE MONDE
Le journal LE MONDE vient de publier (LE MONDE daté du 11 juin) un article sur le changement de syndic qui s’appuie sur l’Observatoire des syndics de l’ARC et de l’UFC Que Choisir, et l’expérience de l’ARC.
Voici cet article :
L'art et la manière de changer de syndic
Votre gestionnaire a des pratiques abusives ? Longue, mais pas vraiment compliquée, la procédure pour en changer nécessite l'adhésion de la majorité des copropriétaires
Double rémunération pour une prestation unique, facturation supplémentaire pour des tâches de base, mauvaise gestion des impayés, majorations indues pour des prestations effectuées en dehors des heures ouvrables... La litanie des abus des syndics est longue. Dernière trouvaille, dénoncée par l'UFC-Que choisir et l'Association des responsables de copropriété (ARC) : les syndics pratiquent une hausse moyenne de leurs tarifs de 23,6 % lorsqu'ils passent du compte unique (un compte bancaire pour gérer l'ensemble des copropriétés) au compte séparé (un compte pour chaque copropriété). Or la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) précise que ce changement, qui doit être effectué d'ici au 26 mars 2015, est gratuit pour les copropriétés de moins de seize lots.
L'ARC et l'UFC craignent que les syndics fassent passer des hausses de tarif importantes avant cette échéance et tentent de faire signer des renouvellements de contrat qui engagent les copropriétaires pour trois ans, alors que la norme est d'un an.
|
La vigilance est donc de mise. Si vous avez le sentiment que votre syndic s'enrichit à vos dépens, changez-en. Mais la procédure est longue et réclame de la rigueur.
|
C'est pourquoi il faut bien peser le pour et le contre. «D'abord, il existe de bonnes et de mauvaises raisons de changer de syndic, déclare Bruno Dhont, directeur général de l'ARC Certaines situations doivent vous alerter. » Lorsque votre syndic a grandi trop vite et ne parvient plus à assumer la charge de travail que représente votre immeuble, si les gestionnaires se succèdent à un rythme effréné, ou s'il tente de vous facturer des prestations indues, il est temps d'agir.
« Dispersion des voix »
En revanche, aller au divorce n'est pas toujours la meilleure option si votre copropriété est difficile à gérer et que des propriétaires ne paient pas leurs charges régulièrement. Méfiance aussi lorsqu'une poignée de mauvais payeurs veulent mettre en place leur syndic... Leur intérêt est rarement celui de la majorité des copropriétaires.
Une fois votre décision prise, armez-vous de patience. Si la durée du contrat qui vous lie à votre syndic est d'un an, mieux vaut aller jusqu'à l'échéance.
Si votre syndic a réussi à vous faire signer un contrat de trois ans, il faudra que vous fassiez valoir des fautes de gestion pour résilier son mandat.
Une fois le vote assuré de la majorité des copropriétaires, vous devez le plus tôt possible (au moins trois mois avant la date de l'assemblée générale) adresser par lettre recommandée avec accusé de réception au gestionnaire un nouveau contrat de syndic avec un projet de résolution proposant aux copropriétaires d'élire ce nouveau syndic. « Évitez d'en proposer plusieurs. Cela peut entraîner une dispersion des voix qui aboutirait à la réélection du syndic en place », insiste M. Dhont. Il arrive aussi que certains syndics, sentant le vent tourner, anticipent la date de l'assemblée générale pour empêcher les copropriétaires d'envoyer à temps le nouveau contrat.
Si vous êtes pris de court, la solution consiste à élire lors de l'AG un syndic-propriétaire qui convoquera une nouvelle réunion pour élire un autre syndic. «Pendant l'assemblée, veillez à ce que le syndic sortant ne soit pas secrétaire de séance et à ce qu'il ne parte pas avec les feuilles de présence », recommande M. Dhont.
Dernier conseil, si la réunion a lieu chez le syndic et que celui-ci vous met dehors après sa révocation, il vous suffit de vous réunir dans la foulée au café du coin ou chez l'un des copropriétaires pour refaire signer la feuille de présence et élire le nouveau syndic.
Abus En moyenne, 17 clauses abusives ont été recensées dans un contrat de syndic, par l'UFC-Que choisir et l'Association des responsables de copropriété.
Frais illicites Certaines prestations sont facturées indûment. Il peut s'agir du suivi d'un sinistre ou d'impayés, de la gestion d'un licenciement ou de la facturation de la conservation des archives.
JÉRÔME PORIER »
Voici aussi nos articles concernant la mise en concurrence des syndics et notre guide gratuit :