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Legislation

Changement d’usage d’un lot et modification de la répartition des charges

Analyse de la décision

La répartition est l’une des questions majeures fixées par le règlement de copropriété, l’une des questions les plus épineuses aussi, en particulier lorsqu’il s’agit de la faire modifier.

En principe et sauf exceptions légales autorisant une majorité plus souple, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

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Le changement de consistance d’un lot entraine la modification de la répartition des charges .

Analyse de la décision

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges est divisée en deux catégories :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

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Changement de destination d’un lot et droit à une boite aux lettres

Analyse de la décision

Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.

Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.

La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.

Legislation

Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

Découverte par le syndicat de copropriétaires du changement irrégulier d’affectation d’un lot

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Legislation

Il appartient au copropriétaire, qui déménage de notifier expressément au syndic son changement de domicile réel ou élu

Analyse de la décision

La diffusion des documents du syndicat par le syndic aux copropriétaires constitue la pierre angulaire du fonctionnement de cette collectivité.

C’est pourquoi, les copropriétaires ne doivent pas manquer à leurs obligations, en cas de déménagement, à savoir de notifier au syndic leurs nouvelles coordonnées.

Legislation

Le changement de destination d’un lot et la division de lots nécessitent-ils des autorisations d’assemblée générale ?

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous conditions de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Sous réserve de cet article, bon nombre de copropriétaires effectuent des travaux dans leur partie privative.

Nous sommes souvent interrogés pour savoir si un copropriétaire peut librement changer l’usage de son lot et le diviser comme il l’entend.

Legislation

En cas de changement de syndic, la Cour de Cassation rappelle l’obligation du syndic de transférer ses archives et celles de ses prédécesseurs

Analyse de la décision

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires désigne un nouveau syndic, il arrive fréquemment que la passation des archives et de la trésorerie fasse l’objet de difficultés, le syndic sortant trainant souvent des pieds pour restituer ce qui doit l’être.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2017 les obligations légales de l’ancien syndic à l’égard de son successeur dans ce domaine.

Legislation

Changement d’affectation d’un lot causant un trouble de jouissance : précision de la Cour de Cassation concernant le délai pour agir en rétablisseme

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot, telle que prévue par le règlement de copropriété, n’est pas toujours respectée dans la pratique par le propriétaire.

Cette situation peut se révéler source d’irrégularités et de nuisances, entraînant différends et contentieux.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16565) rappelle les règles de la prescription et ses modalités d’application.

Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Actu - 20/10/2020

Des syndics K.O avant de monter sur le ring.

Décidément, depuis le confinement lié au COVID-19, la situation n’est pas la même, avec un bousculement des usages et des plannings qui perturbe bon nombre de personnes et de sociétés. En matière de
27/04/2021
ARC (NATIONALE)

Copropriétés en difficulté : Syndics professionnels solution ou cause ?

Paris, le 26 avril 2021

Voir le communiqué de presse

Actu - 13/10/2020

Étude sur le classement des syndics qui fait flop

Il y a six mois, notre association a été approchée par le journal «Le Point», afin d’établir avec eux un palmarès des syndics de copropriété. Après réflexion nous avons refusé car, d‘une part cette é
Legislation

La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

Legislation

Les conditions pour que le syndicat puisse requérir du juge des référés la suspension de travaux privatifs sur les parties communes et du changement d’affectation d’un lot à la location meublée touristique

Analyse de la décision

L’exécution licite de travaux privatifs susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble oppose régulièrement le copropriétaire du lot concerné et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La confrontation peut se solder notamment par une action judiciaire auprès du juge des référés visant à leur suspension, si la voie préalable amiable se révèle vaine.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/01/2022

Peut-on imposer aux copropriétaires le changement de leurs fenêtres, partie privative, dans le cadre des travaux d’économie d’énergie et réduction des émissions de gaz à effet de serre ?

Question: Au sein de la copropriété nous sommes en train de réaliser des travaux d’économie d’énergie. En sus de l’isolation thermique de notre immeuble, nous souhaiterions imposer aux copropriétaires le changement des fenêtres actuellement en simple vitrage, est-ce possible?
Réponse: Le principe en droit de la copropriété est qu’aucune modification des parties privatives ne peut intervenir sans décision unanime de la copropriété. Cependant, le législateur a admis une exc