Une des difficultés en cas de changement de syndic est la récupération des archives et surtout de la trésorerie de l’immeuble « détenues » par l’ancien syndic.
En effet, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure en deux temps qui retarde d’autant la transmission des documents et surtout les fonds de la copropriété, pouvant bloquer une reprise pérenne de l’immeuble.
Pourtant, il est possible d’accélérer le dispositif, surtout depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR et de l’obligation de compte bancaire séparé sans dérogation possible pour les copropriétés de plus de 15 lots.
Voyons tout d’abord ce que prévoit l’article 18-2 pour ensuite indiquer comment le syndic repreneur peut accélérer les démarches.
I. Une procédure qui peut prendre jusqu’à trois mois
L’article 18-2 prévoit une procédure un peu complexe qui se décompose en deux temps :
a. Dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, le syndic sortant doit remettre la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.
b. Puis, dans un délai de deux mois suivants l’expiration du délai précédent, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Ainsi, au final, la copropriété peut se retrouver trois mois sans trésorerie, impliquant des éventuelles difficultés pour payer les fournisseurs de la copropriété.
II. Une possibilité d’accélérer la procédure
L’article 18-2 précise que le syndic sortant doit remettre au repreneur les fonds de la copropriété.
Cette disposition trouve son origine dans le fait qu’avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la plupart des copropriétés disposait d’un sous-compte bancaire dont le titulaire était le syndic, imposant que ce soit uniquement ce dernier qui soit en capacité de transmettre les fonds au repreneur.
A présent que la loi a évolué, imposant l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots, le syndic repreneur est en mesure de se rendre auprès de la banque de la copropriété pour reprendre la gestion du compte.
En effet, au même titre que le syndic sortant, le repreneur dispose d’un mandat accordé par le syndicat des copropriétaires pour gérer en son nom son compte bancaire, ainsi que les fonds détenus.
Il n’est donc plus nécessaire d’attendre les délais prévus par la loi ou bien que le syndic sortant veuille bien transférer les fonds sur le nouveau compte bancaire ouvert par le syndic repreneur.
III. Comment procéder de manière efficace
Afin de préparer cette solution, il faut tout d’abord que le conseil syndical récupère un relevé bancaire ou bien un Relevé d’Identité Bancaire (RIB) de la copropriété.
Cela permet d’identifier la banque où sont déposés les fonds de l’immeuble, ainsi que les coordonnées du compte bancaire.
Par la suite, il suffit tout simplement pour le syndic repreneur de se présenter à la banque avec le procès-verbal le nommant mandataire de la copropriété.
Ainsi, il pourra reprendre la main sur le compte bancaire de l’immeuble.
Par ce biais, il pourra soit faire perdurer le compte, soit le fermer pour transférer les fonds sur un nouveau compte bancaire ouvert au nom de la copropriété, auprès de l’établissement bancaire avec lequel le syndic travaille.
Par ce procédé, la copropriété pourra rapidement fonctionner sans se trouver en difficulté pour payer les fournisseurs ou les employés de l’immeuble.
Et oui, c’est ça être réactif !