Comment bien gérer sa mise en concurrence des contrats de syndic
Depuis le 1er juillet 2015, l’ensemble des syndics sont tenus de présenter un contrat de mandat conforme à celui prévu par le décret du 26 mars 2015.
La volonté des pouvoirs publics était d’élaborer un modèle de contrat type transparent qui donnerait aux copropriétaires et aux conseillers syndicaux la possibilité de mieux les comparer lors d’une mise en concurrence.
Néanmoins, comme on va le constater à travers cet article, l’analyse reste toujours aussi compliquée.
La raison est que les syndics ne présentent pas forcément des contrats répondant aux besoins et attentes de la copropriété, mais soumettent des propositions indépendantes des caractéristiques de l’immeuble.
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Un comparatif de propositions de contrat pour un même immeuble très instructif
Propositions de contrats pour une copropriété de 704 lots |
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Nombre de visites et durée |
Nombre de réunions du conseil syndical |
Créneau et durée de l’assemblée générale |
Vacations horaires |
Tarif de la mise en demeure |
Tarif de l’état daté |
Coût du forfait |
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Heures ouvrables |
Heures non ouvrables |
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Immo de France |
32 avec une durée minimum de 4 heures |
10 réunions d’une durée de 3 heures |
De 9 à 23 heures pour une durée de 4 heures |
120 € |
Jusqu’à 230 € |
36,48 € |
513,60 € |
129.600€ |
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Safar |
48 avec une durée minimum de 2 heures |
12 réunions d’une durée de 4 heures |
De 18 à 22 heures pour une durée de 4 heures |
120 € |
180 € TTC |
60 € |
480 € |
135.000€ |
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Nexity |
18 avec une durée minimum de 4 heures |
12 réunions d’une durée de 4 heures |
De 9 à 01 heures pour une durée de 4 heures |
110 € |
Jusqu’à 275 € |
52 € |
477 € |
132.000€ |
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Cabinet Lambert |
6 avec une durée minimum de 1 heure |
6 avec une durée minimum de 1 heure |
De 9 à 17h30 heures pour une durée de 2 heures |
95 € |
Jusqu’à 295 € |
31 € TTC, puis au temps passé |
420 € |
98.000€ |
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Variation |
De 6 à 48 visites |
De 6 à 12 réunions |
Pendant les heures ouvrables jusqu’à 01h |
De 95 à 120 € |
De 180 à 295€ |
De 31 à 60 € |
De 420 à 513,60 € |
De 98.000 à 135.000€ |
Comme on peut le constater à travers ce tableau comparatif, les propositions de contrat pour une même copropriété sont extrêmement disparates.
En effet, il existe une différence de plus de 37 000 € entre une proposition d’honoraires forfaitaires et une autre, ce qui représente un taux de variation de 37 %.
Cela trouve son origine dans le nombre de visites inclus dans le forfait de base qui varie en fonction des contrats de 6 à 48.
À cela s’ajoutent des tarifs de l’état daté allant de 420 à 513,60 €.
La réalité est qu’aucun des contrats proposés ne répond aux besoins de la copropriété, mais qu’un mixe des quatre contrats serait la solution pour cet immeuble.
C’est pour cela qu’il faudra renverser la situation. En effet, il ne faudra pas laisser le syndic présenter un contrat sans, au préalable, lui avoir précisé avec exactitude les variables que doit contenir le contrat type, lui permettant de répondre aux particularités de la copropriété.
Il faudra donc établir un cahier des charges reprenant l’ensemble des attentes de la copropriété en précisant la fourchette d’honoraires acceptables compte tenu des spécificités de la copropriété et demandes du conseil syndical.
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Comment l’ARC peut vous aider
On le sait, une mise en concurrence des contrats de syndic n’est jamais « chose aisée ».
En effet, au-delà d’établir l’appel d’offres et de le diffuser, faut-il encore faire une analyse comparative qui, comme on peut le constater à travers cet exemple, reste très difficile.
L’ARC a donc développé un outil informatique s’intitulant Oscar Syndic qui permet aux conseils syndicaux adhérents à l’ARC d’élaborer un contrat type de syndic conforme aux textes réglementaires et qui répond aux besoins de la copropriété.
Il suffira alors au conseil syndical de transmettre ce contrat aux cabinets de syndic qu’il aura au préalable sélectionnés et attendre les propositions d’honoraires.
Ce dispositif est donc une innovation importante pour les conseillers syndicaux, car il permet d’inverser les rôles dans la négociation du contrat de syndic.
C’est donc à présent au conseil syndical de présenter un contrat aux syndics prospectés pour ensuite retenir le cabinet qui sera le plus performant, avec des tarifs acceptables.
Pour accéder à cette solution informatique, il vous suffit de vous rendre sur le portail de l’ARC à l’adresse suivante : www.leportaildelarc.fr et d’aller dans le menu COPRO-SYNDIC.