« L’ordonnance-copropriété » du 30 octobre 2019 qui est entrée en vigueur le 1er juin 2020 a renforcé les obligations à l’égard du conseil syndical en matière de mise en concurrence des contrats de syndics.
Les objectifs recherchés par les pouvoirs publics sont d’une part de faire en sorte que les syndics professionnels ne préservent pas leur mandat sans mise en concurrence et, d’autre part de les inciter à une plus grande performance.
Cette démarche devait être simplifiée par la mise en place du contrat-type réglementé par le décret du 26 mars 2015, qui fixe de manière exhaustive les prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives que le syndic peut facturer à la copropriété ou à un copropriétaire.
Or, la plupart des groupes de syndics ont neutralisé la mise en concurrence en limitant voire en verrouillant toutes possibilités de comparaison des tarifs concernant les prestations complémentaires et supplémentaires.
La technique utilisée consiste à prévoir dans les contrats des modalités de tarifications « au temps passé », ne permettant pas aux copropriétaires et surtout au conseil syndical un comparatif des coûts.
En ayant recours à une tarification « au temps passé », il s’avère alors difficile, voire impossible pour le conseil syndical de contrôler la réalité des coûts facturés par le syndic. En effet, seul ce dernier a la capacité de justifier de la durée effective pour l’accomplissement d’une tâche, à savoir 1h36 et non 2h30 comme imputé au syndicat.
Ainsi, après avoir comparé les contrats des groupes Foncia, Atrium, Citya et Nexity, on constate que sur les dix-huit prestations complémentaires et supplémentaires prévues dans le contrat-type, douze à seize prestations (soit 66 à 88%) sont facturées « au temps passé ».
En même temps, la politique de facturation des honoraires privatifs est diamétralement opposée, puisque l’ensemble des cabinets affiche des coûts « fermes » qui se révèlent largement prohibitifs.
À titre d’exemple, l’envoi d’une mise en demeure est facturé par Foncia 40 €, Citya 42 €, Nexity 52 € et Atrium 59 €.
Cette dichotomie de traitement s’explique par le fait que les syndics facturent leurs prestations privatives à des coûts bien plus élevés que le temps nécessaire pour les réaliser, profitant ainsi abusivement de leur monopole.
D'ailleurs cette différence de coût pratiquée par ces syndics pour établir une mise en demeure (de plus 47%) confirme une totale déconnexion avec la durée pour la générer.
Nous avons saisi La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF) pour leur expliquer que dans ces conditions, non seulement la mise en concurrence des contrats de syndic était « mort-née », mais aussi que le conseil syndical n’avait pas les moyens pour contrôler les factures des syndics professionnel issues des prestations supplémentaires et complémentaires.
Face à ce constat, nous avons demandé, qu’avec la nouvelle fiche de renseignement, qui doit accompagner le contrat de syndic, les professionnels soient tenus d‘indiquer en sus des différents honoraires pratiqués, la durée maximale pour effectuer ces tâches supplémentaires et complémentaires.
Par ce biais, le conseil syndical pourra comparer les contrats, mais aussi contrôler les facturations « au temps passé » du syndic.
Pour mémoire, cette fiche de renseignement a été introduite par « l’ordonnance-copropriété » du 30 octobre 2019 et doit être définie par un arrêté qui est en cours d’élaboration.