Bien que la loi HOGUET ait presque 50 ans, on constate toujours une profession de syndic qui se cherche, manquant d’assise pour proposer aux copropriétaires une véritable offre de service en adéquation avec les objectifs à atteindre.
Cela explique en partie les dérives constatées quotidiennement par les syndics qui sont obligés de trouver des nouveaux stratagèmes pas toujours légaux pour faire face à une concurrence déloyale qui passe notamment par une démagogie de certains syndics.
Il s’agit notamment d’affirmer qu’ils peuvent gérer les copropriétés de manière efficace tout en réclamant de faibles honoraires.
Cette situation décrédibilise non seulement les syndics professionnels qui veulent faire du bon boulot (ça existe !) mais aussi les conseillers syndicaux qui n’arrivent pas à instaurer une véritable mise en concurrence équitable entre les différents cabinets.
Voyons de plus près la situation.
I. Des syndics qui cassent les prix
On ne compte plus les offres de syndics en ligne qui mettent sur la place publique des tarifs d’honoraires de base à des prix agressifs.
C’est simple, on ne vend plus de la gestion de copropriété mais des cacahuètes en proposant des tarifs à qui commence à 9€ du lot par an.
Leur slogan est toujours le même : « Vous en avez marre de votre syndic qui ne répond pas, qui ne suit pas les travaux ou qui ne paie pas les fournisseurs, alors votez pour notre contrat de syndic. »
Dans les faits, il faut être clair, ces syndics sont souvent des startups qui pensent que les outils numériques qu’elles ont développé permettent de substituer un gestionnaire qui doit planifier les travaux, traiter les impayés ou encore gérer les sinistres.
Ainsi, les tarifs faibles ne s’expliquent pas par un « superman gestionnaire » qui peut gérer 100 copropriétés en simultanée, mais grâce à une pseudo productivité basée sur des outils web qui sont censés substituer le gestionnaire.
D’autres encore montent leur modèle économique en prenant le conseil syndical non pas comme un organe de contrôle et d’assistance mais comme un gestionnaire bénévole qui va accomplir certaines tâches du syndic, notamment celles qui sont les plus énergivores.
II. Nos préconisations
L’ARC a pour philosophie d’être pragmatique, ne pouvant pas raisonnablement demander à un syndic d’être performant tout en étant moins chers que gratuits.
Ainsi, il ne faut pas se leurrer. Une faible demande de rémunération de base est souvent, voire inévitablement synonyme de faible, voire d’absence totale de gestion.
Le problème est que la réciproque n’est pas valable.
Autrement dit, des honoraires importants de base ne sont pas une garantie de gestion efficace sans mauvaises surprises de facturation supplémentaire.
Voilà pourquoi nous le disons très clairement : le seul moyen de vérifier qui se cache derrière ces syndics en ligne est d’auditer les cabinets prospectés.
Cela doit avoir deux objectifs principaux :
- Vérifier l’effectif réel au sein du cabinet pour ainsi contrôler les différents services internes (comptabilité, gestion du contentieux, des travaux…).
- Vérifier la réactivité du personnel à fournir les informations et les documents en lui demandant de remettre par exemple un jeu d’annexes comptables d’une copropriété similaire à celle du conseil syndical.
Vous verrez, il n’y a pas de miracle. Ces syndics sont en réalités des coquilles vides.
Il est dommage que ça soit l’ARC qui doive défendre la profession de syndic et non les chambres professionnelles qui préfèrent garder une posture de victime plutôt que d’affirmer la plus-value pour une copropriété d’avoir un cabinet de syndic bien constitué.