Copropriété : tout ce qu’il reste à faire

10/09/2013 Actions Action

Copropriété : tout ce qu’il reste à faire

Dans notre guide : « La Copropriété depuis 25 ans » nous avons rédigé un chapitre intitulé : « Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent ».
Voici le texte intégral de ce chapitre. Rappelons que vous pouvez venir au Salon « indépendant » de la Copropriété un exemplaire gratuit du guide complet ou lire celui-ci (également en version complète) à l’adresse suivante : /25ans.pdf
Voici le chapitre : « Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent » :
 
Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent
 
Voici, en quelques paragraphes, un aperçu de ce qu’il faut absolument mettre en place, selon nous, dans les années qui viennent pour améliorer le fonctionnement des copropriétés.
I. Syndics professionnels : contrôle, régulation, formation
En 2010, juste après l’affaire URBANIA, le ministère de la Justice publiait enfin un projet de loi concernant les syndics :
  • mise en place de commissions de discipline régionales ;
  • formation obligatoire ;
  • obligation de compte séparé sans dérogation possible, etc.
Les syndics firent le siège de Matignon et obtinrent le retrait de ce projet de loi.
Aujourd’hui, tout reste à faire : les syndics ont « gagné » deux ou trois ans ; le pays, lui, a perdu beaucoup plus.
Par ailleurs, comme on l’a indiqué plus haut, il est indispensable d’améliorer les règles de mise en concurrence (y compris pour le premier syndic !) et de traiter les problèmes de conflits d’intérêts ou de « mélange des genres » (syndics faisant travailler leurs filiales dans les copropriétés qu’ils gèrent).
II. Le compte séparé sans dérogation
Tout le monde (sauf certains syndics) le sait : pour rétablir la confiance et améliorer la transparence financière des syndicats de copropriétaire, il n’y a qu’un seul moyen : le compte séparé sans dérogation.
Le VRAI compte séparé et pas le faux-nez que certains syndics malins veulent faire prendre pour un équivalent : le sous-compte individualisé.
III. Des contrats de syndic vraiment normalisés et transparents
Comme nous ne cessons de le dire, il faut remplacer l’arrêté du 19 mars 2010 par un décret complet qui permette d’éviter tout abus tarifaire et de favoriser la transparence et la concurrence loyale entre syndics. Le décret devra :
préciser la notion de gestion courante correspondant aux honoraires de base ;
définir ce qui peut – limitativement – être facturé en plus des honoraires de base ;
tarifer les honoraires privatifs « obligatoires » (mise en demeure, état daté) ;
  • préciser ce qu’il faut entendre par frais de tirage.
IV. La cogestion entre conseil syndical et syndic : une voie d’avenir
Entre le système du syndic professionnel tout puissant (et trop souvent absent) et le système du syndic bénévole (peu adapté aux copropriétés moyennes), il y a la place pour un troisième système :
  • le conseil syndical gère les petits travaux et assure le suivi des entreprises ;
  • le syndic gère le reste et applique les décisions d’assemblée générale.
C’est ce qu’il faut instaurer par simple modification de l’article 21 du décret du 17 mars 1967.
V. Fonds travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux
Nous renvoyons à notre petit guide sur le sujet édité aussi à l’occasion de notre 25e anniversaire (fonds travaux et plan pluriannuel de travaux) et le redisons pour la cent millième fois : l’avenir de la copropriété passe par :
  • l’instauration d’une obligation concernant les plans pluriannuels de travaux ;
  • l’instauration parallèle d’une obligation concernant la mise en place de fonds travaux attachés aux lots.
À noter que cela passe aussi par la réforme simple du décret sur le « carnet d’entretien ».
Nous avons, depuis trois ans, réussi à convaincre de plus en plus de personnes sur ces propositions.
Reste maintenant à ouvrir le chantier législatif et réglementaire le plus vite possible pour faire introduire cette révolution dans les faits.
VI. Comptabilité
Il faut à ce sujet :
  1. faire un bilan de l’application du décret et de l’arrêté comptable de 2004 ;
  2. faire un bilan de la façon dont les cinq annexes sont comprises par les copropriétaires puis les « alléger » pour les rendre plus accessibles à tous les copropriétaires.
VII. Amélioration des dispositifs de traitement des impayés et des copropriétés en difficulté
Si, comme on l’a vu, la prise en compte du phénomène de la « copropriété en difficulté » ou en « prédifficulté » est indéniable, il reste beaucoup à faire pour :
  • améliorer les outils mis en place depuis quinze ans, par exemple :
    • amélioration des procédures de recouvrement d’urgence (article 19-2 de la loi de 1965) ;
    • amélioration de la procédure d’alerte ;
    • amélioration des moyens mis à la disposition des administrateurs judiciaires (tel l’abandon de créance) ;
  • créer de nouveaux outils en matière d’action préventive ou précoce :
    • observatoire local ;
    • outils de lutte contre la précarité énergétique ;
    • mise en place d’aide aux personnes modestes (exemple : les retraités) pour les aider à abonder le futur fonds travaux obligatoire ;
    • instauration d’obligation « d’affichage » du niveau des charges de copropriété en cas de vente, etc.
Conclusion :
Comme on  le voit, il y a du travail pour les 25 prochaines années. À bientôt.
*
Nous vous invitons à lire également les « actes » numériques du colloque : « La Copropriété dans 25 ans » : www.lacoproprietedans25ans.fr qui permettent de prolonger cette réflexion sur ce qu’il convient de faire évoluer vite en matière de copropriété
 

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