De nombreuses copropriétés fonctionnent aujourd’hui sans organisation formelle. Bien qu’il n’existe pas de définition légale, nous considérons comme désorganisée toute copropriété présentant une absence de syndic, d’assemblée générale et/ ou de d’appels de charges basés sur un budget prévisionnel. Parce que cette situation n’est pas sans risque pour les copropriétés (I), il convient de réfléchir à des actions de remise en fonctionnement efficaces et pertinentes (II).
I. Les risques des copropriétés dites désorganisées
Parce qu’elles sont dites désorganisées, ces copropriétés sont confrontées à d’importants risques financiers et donc de dégradation :
- Impossibilité de recouvrer les charges d’un copropriétaire : les comptes n’étant pas approuvés, le budget prévisionnel n’étant pas voté, les appels de fonds ne peuvent être réglementaires et donc exigibles. Dans cette situation, il est impossible de lancer une procédure judiciaire en recouvrement de charges.
- Absence de prise en charge par une assurance en cas d’accident si la copropriété n’a pas souscrit à une assurance multirisque ou au minimum de responsabilité civile, ce qui est souvent le cas en l’absence totale de gestion commune.
- Depuis la loi ALUR, des ventes pourraient être annulées (par voie de rétractation et à l’initiative du vendeur) dans le cas où les documents qui doivent être transmis lors de la promesse ou de vente font défaut. De la même manière, l’absence de production d’un état daté peut entrainer certaines difficultés.
- L’absence d’entretien des parties communes de l’immeuble peut mener à une dégradation rapide de la copropriété, entrainant un risque d’insalubrité et des travaux plus onéreux qu’avec une maintenance régulière, travaux impossibles à mettre en œuvre sans une gestion régulière de la copropriété, ou au prix de charges financières importantes pour les copropriétaires « bons payeurs ».
II. Quels moyens d’action pour leur remise en fonctionnement ?
Une des difficultés majeure rencontrées par les collectivités territoriales concerne l’identification même de ces copropriétés. En effet, les copropriétés dites désorganisées passent au travers des mailles du repérage des collectivités (croisement des bases de données FILOCOM- Fichier de logement par commune-par exemple), voire du travail de terrain, qui débute généralement par une première évaluation visuelle de l’état du bâti.
Une fois cette barrière passée, les collectivités peuvent contribuer à la remise en fonctionnement des copropriétés dites désorganisées en les incluant dans des opérations d’amélioration de l’habitat, du type OPAH. Le fonctionnement légal structuré autour des 3 organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, assemblée générale) est en effet un prérequis obligatoire au lancement de programme de travaux subventionnés. A défaut de cet outil incitatif, les pouvoirs publics peuvent également utiliser des moyens dits coercitifs, tel le dépôt d’une demande au TGI (Tribunal de Grande Instance) de nomination d’un administrateur provisoire, dont l’objectif sera de convoquer une assemblée générale afin d’élire un syndic.
De même, la loi ALUR permet désormais à n’importe quel copropriétaire qui souhaite remettre en route sa copropriété, de convoquer une assemblée générale pour élire un syndic : ce nouvel outil est pertinent car porteur d’une dynamique à long terme- pour la remise en fonctionnement des copropriétés dites désorganisées.
Ces actions sont cependant limitées et ne reposent pas nécessairement sur un travail pédagogique effectué simultanément auprès des copropriétaires pour éviter toute « rechute » de la copropriété une fois l’action publique – nécessairement ponctuelle – achevée.
L’ARC promeut ainsi avant tout le travail de développement de nouvelles relations au sein de ces copropriétés afin de créer un climat de confiance et d’instaurer une dynamique collective. Il s’agit ici de mobiliser les copropriétaires de façon durable, en transformant le rapport des copropriétaires à leur immeuble. Cela passe au préalable par un réel travail d’information, de concertation et d’animation auprès des copropriétaires, mettant en évidence les risques d’une telle situation désorganisée. Ce n’est que si les copropriétaires reprennent à leur compte les risques exposés, qu’un changement durable est possible. La mise en place de techniques de sensibilisation innovante, à l’instar du théâtre-forum (Voir article http://arc-copro.com/btmd ), permet ainsi d’inclure réellement les copropriétaires dans la réflexion sur la remise en fonctionnement de leur copropriété (identification des problèmes, mise en place d’actions adaptées…).
Conclusion :
Parce que les mesures coercitives et même incitatives présentent de nombreuses limites, l’ARC met en avant une intervention sur les copropriétés dites désorganisées basée sur une stratégie ascendante, émanant avant tout des copropriétaires eux-mêmes, soutenus techniquement par des organismes spécialisés.
L’ARC est actuellement fer de lance de cette stratégie.