Pendant l’urgence sanitaire, de nombreux contrats concernant les syndicats de copropriétaires et les délais pour faire jouer certaines garanties telles que les garanties construction, sont susceptibles d’arriver à échéance.
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période règle certaines de ces questions.
Le principe :
L’article 1er de l’ordonnance susmentionnée, impose une prorogation des « délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».
Quand l’état d’urgence sanitaire dont la durée et le terme sont fixés par décret aura cessé, nombre de délais et mesures reprendront leur cours après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de ce terme.
La reprise de ces délais bénéfice de certains aménagements.
Ce principe ne s’applique pas aux contrats qui arrivent à échéance sans tacite reconduction. C’est pourquoi un régime particulier a été prévu pour les contrats de syndics.
Nous avons déjà évoqué le principe de la prorogation des contrats de syndics dans un autre article :
Création d’un lien : nouvel article sur la prorogation des contrats de syndic
Néanmoins, ce ne sont pas les seuls contrats intéressants les copropriétés.
I. Contrat à tacite reconduction qui arriverait à échéance pendant la période d’urgence sanitaire :
L’article 5 de l’ordonnance dispose : « lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période où ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période ».
Ainsi, quand le délai pour résilier le contrat soumis à tacite reconduction arrive à échéance entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, la partie au contrat qui veut exercer sa faculté de résiliation disposera de deux mois, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire.
Ainsi, la période de résiliation qui tomberait entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence, est prolongée de deux mois à l’issue de cette période.
Prenons un exemple, un contrat soumis à une tacite reconduction qui serait arrivé à échéance au 28 mars 2020, et pour lequel on ne souhaiterait pas la reconduction, il sera alors possible de résilier le contrat jusqu’au 24 août 2020.
En effet, à ce jour, la fin de l’urgence sanitaire est prévue le 24 mai 2020, conformément à l’article 4 de la loi du 23 mars 2020.
A ce délai de deux mois, il faut ajouter, conformément à l’article 1er de l’ordonnance du 25 mars 2020 un délai d’un mois supplémentaire suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
II. Les prescriptions imposées par la loi (garantie de parfait achèvement, garantie de parfait fonctionnement…)
L’article 2 de l’ordonnance dispose que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. »
Les garanties construction relèvent de cet article : ce sont des règles particulières prescrites par la loi et qui sont reprises dans le Code civil.
Sont donc essentiellement concernées, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Ces garanties sont donc prolongées lorsque leur délai a expiré pendant la période de prorogation, entre le 12 mars 2020 et le mois qui suit la fin de l’état d’urgence sanitaire.
A compter de la fin de cette période, les délais se poursuivent mais dans la limite de 2 mois, de sorte que n’est pas considérée comme tardif la notification ou l’action en justice engagée contre un promoteur, dans le délai supplémentaire imparti.
Concrètement, si la garantie décennale expirait le 26 mars 2020, le demandeur pourrait agir jusqu’au 24 août 2020.
A ce délai de deux mois, il faut ajouter, conformément à l’article 1er de l’ordonnance du 25 mars 2020 un délai d’un mois supplémentaire suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
En revanche, ne bénéficient pas d’une prolongation les échéances dont le terme est échu avant le 12 mars 2020 ou au-delà du mois qui suit la date de cessation de l’état d’urgence.