Demande d’autorisation de travaux privatifs affectant la structure ou l’aspect extérieur de l’immeuble
Les travaux privatifs sont ceux effectués dans la partie privative d’un lot de la copropriété. Ils peuvent néanmoins affecter la structure de l’immeuble ou son aspect extérieur s’ils touchent à un mur porteur ou à la façade de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi être concerné et devra alors statuer sur l’autorisation à donner à ces travaux privatifs.
Dans le cas qui nous préoccupe ici, il s’agit d’une copropriété qui a eu à statuer sur la demande d’un copropriétaire souhaitant créer une ouverture entre deux logements, situés l’un au-dessus de l’autre, afin de permettre l’aménagement d’un escalier intérieur réunissant ces deux lots en un seul logement.
Ces travaux impactent donc la structure de l’immeuble.
Évidemment, ces travaux sont entièrement à la charge du propriétaire, mais celui-ci doit demander une autorisation préalable à l’assemblée générale pour intervenir sur la structure de l’immeuble (ouverture plafond et plancher) et assurer que les travaux seront effectués avec toutes les garanties nécessaires en cas de complications.
1) Qui peut présenter une demande d’autorisation ?
Tout copropriétaire peut demander une autorisation d’effectuer « à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci », en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.
2) Comment demander à inscrire la question à l’ordre du jour ?
- Inscrire une question à l’ordre du jour
En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander à inscrire une question à l’ordre du jour en notifiant sa demande au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le syndic ne peut pas se porter juge du bon intérêt d’inscrire cette question à l’ordre du jour, il est obligé de l’inscrire si elle lui est notifiée « dans les temps ». Il peut cependant préciser au copropriétaire s’il manque des éléments dans la demande qui lui a été transmise.
Selon l’urgence, il y a deux possibilités :
- soit la question est portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale « annuelle » ;
- soit le syndicat des copropriétaires devra être convoqué a une assemblée générale « extraordinaire », si le copropriétaire est prêt à assumer tous les frais liés à cette assemblée générale (convocations, vacations de syndic, frais de notification des procès-verbaux, etc.).
- Prévoir un projet de résolution
La question à inscrire à l’ordre du jour doit être parfaitement détaillée quant à la nature et à l’étendue des travaux.
Le demandeur doit préciser dans son courrier, quel est le lot concerné ainsi que la nature des travaux et la localisation de ceux-ci par rapport aux parties communes.
Même si cela n’est pas systématiquement obligatoire, il est préférable de toujours prévoir d’adjoindre à la question un « projet de résolution » permettant de détailler ce qui est présenté au vote de l’AG.
- Joindre un état descriptif des travaux
Par ailleurs, en cas de demande d’autorisation de travaux, il faudra joindre un état descriptif des travaux pour présenter à l’ensemble des copropriétaires le détail du projet sur lequel leur avis est sollicité. Cet état descriptif devra notamment préciser comment les travaux vont impacter la structure de la copropriété.
3) Exemple de question et de projet de résolution
Question : Autorisation donnée à M. ou Mme xx, copropriétaires du(des) lot(s) N°XX d’effectuer des travaux de création d’une trémie dans plancher Haut Sous-sol (selon descriptif joint).
Projet de résolution :
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance :
- des plans du bureau d’étude techniques tous corps d’état, maitre d’œuvre desdits travaux ;
- de la note de calcul d’un ingénieur béton ;
- des assurances professionnelles de l’ensemble des intervenants (entreprise architecte bureau d’études) ;
- du choix de l’architecte par le syndicat des copropriétaires pour le contrôle a priori et a posteriori de la faisabilité des travaux et que ceux-ci ne compromettent pas la structure/stabilité de l’immeuble, ni la sécurité de l’immeuble et de la conformité de ceux-ci à la destination de l’immeuble dont le coût sera à la charge des copropriétaires demandeurs ;
- de la souscription d’une assurance dommage ouvrage par les demandeurs et de l’engagement de la responsabilité des demandeurs pour tout préjudice entrant dans le champ d’application de l’assurance ;
- de l’établissement d’un constat d’huissier par les demandeurs pour tous les appartements avant le début des travaux afin de constater les éventuelles fissures liées à la technique utilisée, aux frais des demandeurs.
L’assemblée générale après avoir délibéré subordonne l’autorisation des travaux de « création de trémie dans le plancher haut sous-sol » à la communication des éléments précités et au respect des conditions susmentionnées.
4) La décision de l’assemblée générale ?
L’assemblée générale devra vérifier que les travaux demandés ne vont pas porter atteinte à la structure de l’immeuble.
Ainsi, l’assemblée générale pourra amender le projet de résolution et ajouter des conditions avant de donner son accord.
L’assemblée générale peut par exemple :
- Vérifier si une autorisation administrative est nécessaire et si la demande a bien été faite ;
- Demander la copie de l’assurance responsabilité civile professionnelle des entreprises intervenant, qui devra correspondre au corps de métier pour lequel l’entreprise doit intervenir ;
- Demander à ce que l’intervention des entreprises soit supervisée par un « homme de l’art » (exemple : un architecte, un ingénieur structure, etc.) et que les frais de cette intervention soit à la charge du copropriétaire demandeur.
La décision de l’assemblée générale devra prévoir les modalités de prise en charge du spécialiste auquel il sera fait appel et devra préciser que sa mission sera de :
- vérifier la faisabilité technique du projet ;
- identifier les points clefs d’atteinte aux parties communes ;
- vérifier après coup que les travaux réalisés sont conformes à ceux qui avaient été autorisés.
5) Pour aller plus loin
Pour aller plus loin, vous pouvez lire notre guide ARC/VUIBERT : « Décider et contrôler les travaux en copropriété » :
