Tous les derniers articles Documentations (389)

Les travaux privatifs d’un copropriétaire impactant les parties communes n’en finissent pas de susciter des controverses, en raison des changements opérés par la partie demanderesse aussi bien sur le fond (constitutifs de l’aménagement), que sur la forme (autorisation préalable transformée en entérinement).

Dans un arrêt du 12 mai 2021, la cour d’appel de Paris prend soin de rappeler le régime juridique applicable.

Un copropriétaire peut requérir du syndicat, voire du juge l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, mais pas à n’importe quelle condition.

I. Autorisation amiable de travaux privatifs  affectant les parties communes : compétence de principe de l’assemblée générale a priori, voire a posteriori et incidences en cas de défaut d’inscription de la demande du copropriétaire à son ordre du jour

Pour lutter contre la pénurie de logements dans les grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux, Paris…) et certaines villes dites à « flux tendu », le législateur est intervenu pour encadrer le changement d’usage d’un local d’habitation.

Des copropriétaires entament certains travaux sur l’immeuble de leur seule initiative, de plus ou moins bonne foi, c’est-à-dire en ne considérant pas que l’aval du syndicat en assemblée générale s’impose, du fait de l’aménagement envisagé (remplacement des fenêtres, branchement sur une alimentation ou évacuation commune) ou de la qualification du bien immobilier impacté (partie privative ou commune à jouissance exclusive).

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives sous conditions de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

Sous réserve de cet article, bon nombre de copropriétaires effectuent des travaux dans leur partie privative.

Nous sommes souvent interrogés pour savoir si un copropriétaire peut librement changer l’usage de son lot et le diviser comme il l’entend.

Le droit de la propriété figure dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen qui a valeur constitutionnelle. Ainsi, le droit de propriété de chacun est protégé.

Au titre de cette protection, la principale manière de devenir propriétaire est de posséder un titre validé par un notaire, lequel sera publié au fichier immobilier.

Le syndicat peut éprouver des difficultés dans l’adoption et/ou la réalisation de travaux collectifs, en raison non seulement de l’opposition de copropriétaires sur un projet onéreux ou son adéquation aux besoins de la copropriété.